Contractul de locaţiune (închiriere)

Cuprinsul contractului

Noţiune

Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.

„Caractere juridice. Contractul de locaţiune, aşa cum este definit de lege, este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, număr locatar (chiriaş), folosinţa temporară, totală sau parţială, a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestaţii, numită chirie. În mod constant, atât practica juridică, cât şi doctrina în materie, au evidenţiat că locaţiunea este un contract sinalagmatic, întrucât dă naştere la drepturi şi obligaţii reciproce între părţi, este cu titlu oneros deoarece ambele părţi urmăresc un interes propriu patrimonial, comutativ, prin aceea că existenţa şi întinderea drepturilor este bine determinată. Este adevărat că reclamanta a plătit chirie pentru spaţiul folosit, dar plata chiriei nu reprezintă unicul atribut specific contractului de locaţiune. De esenţa contractului este şi termenul pentru care este încheiat, timpul cât se plăteşte chiria şi cât produce efecte. Locaţiunea este un contract cu executare succesivă, se derulează în timp determinat, iar durata nu poate fi perpetuă, veşnică. În principiu, durata contractului se stabileşte liber, prin consimţământul părţilor, aspecte care nu se regăsesc în documentaţia depusă la dosar. Tot specific contractului de închiriere îl reprezintă şi stabilirea de către părţi a drepturilor cel puţin în termeni generali, în sensul obligaţiilor locatorului care decurg din calitatea sa de a asigura folosinţa lucrului pe tot timpul locaţiunii (obligaţia de a face), obligaţia de a preda şi să menţină lucrul în stare de întrebuinţare şi să-l garanteze pe locatar de tulburările provenite din propria sa faptă, de la terţi şi din viciile lucrului, dar şi a obligaţiilor locatarului de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei sale, de a plăti chiria, de a restitui lucrul după încetarea locaţiunii, a răspunderii pentru pagubele pricinuite de incendiu şi apărarea contra uzurpărilor. Simpla situaţie de fapt, concretizată în folosinţa spaţiului, corelată cu plata chiriei, nu sunt suficiente pentru a contura existenţa unui contract de închiriere [Cas., s. com., dec. nr. 5080/2004, www.legalis.ro].”

Felurile locaţiunii

Locaţiunea bunurilor imobile şi aceea a bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.

Dispoziţiile prezentei secţiuni sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuinţelor şi arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte.

Locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii unui profesionist este supusă prevederilor prezentei secţiuni, precum şi dispoziţiilor art. 1.824 şi 1.828-1.831.

„Locaţiunea bunurilor poate avea ca obiect bunurile mobile sau imobile. Locaţiunea bunurilor mobile sau imobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor mobile sau imobile, prin natura sau destinaţia lor agricolă, poartă denumirea de arendare.

O categorie aparte o reprezintă bunurile imobile, spaţiile destinate exercitării activităţii unui profesionist, care îmbină sub aspectul reglementării, atât dispoziţiile generale ale contractului de locaţiune, prevăzute în secţiunea 1 din capitolul V, cât şi, parţial, regulile particulare din materia închirierii locuinţelor (art. 1824, art. 1828-1831).

Contractul de locaţiune constituie dreptul comun pentru contractul de arendare (locaţiunea fondurilor rurale) şi contractul de închiriere a suprafeţelor locative, în măsura în care regulile particulare în materia arendării şi închirierii locuinţelor, prevăzute în secţiunile 2 şi 3 ale capitolului V, nu sunt acoperitoare.

Contract de arendă. Apariţia unui act normativ ulterior încheierii contractului. Faptul că, după încheierea contractului de arendă, a intervenit un cadru legislativ profitabil uneia dintre părţi nu poate constitui motiv al anulării contractului de arendă atât timp cât nu se invocă şi nu se dovedeşte o viciere a consimţământului la momentul realizării acordului de voinţă [C.A. Constanţa, s. civ., dec. nr. 606/2004, în C.A.C.B.J.C.P.J. 2004, nr. 40, p. 311].
Teodor Narcis Godeanu, Contractul de locaţie a imobilelor. Contract de locaţie-administrare. Fonduri de comerţ, notă la decizia din 21 aprilie 1992 a Curţii de Casaţie Franceze, în Dreptul nr. 11/2009.”

Bunurile ce pot face obiectul locaţiunii

Toate bunurile, atât mobile cât şi imobile, pot face obiectul locaţiunii, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul.

„Bunul închiriat poate fi mobil sau imobil, corporal sau necorporal, prezent sau viitor, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul.

Lucrul închiriat trebuie să se afle în circuitul civil, să fie neconsumptibil prin natura sa sau convenţia părţilor, deoarece la încetarea locaţiunii trebuie restituit în starea în care s-a aflat la momentul predării şi individual determinat.

Lucrurile viitoare pot forma obiectul locaţiunii (cu excepţia succesiunilor viitoare), iar în cazul nerealizării acestora la termen, locatorul va răspunde pentru nerespectarea obligaţiilor asumate, potrivit regulilor generale.

Cu toate acestea, fondul de comerţ, deşi vizează o universalitate de bunuri având o anumită afectaţiune, poate face obiectul locaţiunii, deoarece are natura juridică a unui bun mobil incorporal.

Închiriere de bunuri din domeniul public. Lipsă licitaţie publică. Nulitate absolută. În cazul în care dispoziţii legale imperative impun parcurgerea procedurii licitaţiei publice pentru închirierea anumitor bunuri, nerespectarea acestora se sancţionează cu nulitatea contractului chiar şi în situaţia în care contractul de închiriere se încheie prin novaţia unui alt contract, întrucât novaţia este ea însăşi o convenţie care trebuie să respecte atât cerinţele generale de validitate, cât şi pe cele specifice noului raport juridic obligaţional, acestea din urmă fiind aplicabile conform principiului general de drept ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Este legitimat procesul activ în acţiunea în constatarea nulităţii unui contract de închiriere încheiat fără respectarea acestei proceduri pentru oricare dintre părţile contractante, chiar dacă se află în culpă pentru nerespectarea dispoziţiilor legale imperative, întrucât doctrina şi jurisprudenţa sunt unanime în a recunoaşte acest drept oricărei persoane interesate. Principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans sancţionează, însă, conduita contractuală culpabilă a acestei părţi, prin faptul că îi îngrădeşte accesul la acţiunea în repunerea în situaţia anterioară [C.A. Bucureşti, s. com., dec. nr. 132/2011, www.portal.just.ro].”

Preţul locaţiunii

Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii.

Dispoziţiile privitoare la stabilirea preţului vânzării sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi chiriei.

„Chiria reprezintă un element esenţial al contractului de locaţiune; ea reprezintă preţul pe care locatarul îl plăteşte în schimbul folosinţei bunului, în bani ori sub forma unei prestaţii sau bunuri. În principiu, chiria se stabileşte în corelaţie cu durata contractului, fie sub forma unei sume globale, fie pe unităţi de timp ori într-un cuantum variabil, precum cota-parte din beneficiul realizat de locatar.

Chiria inserată în contract trebuie să fie determinată sau determinabilă, sinceră şi serioasă.

Sinceritatea chiriei presupune că aceasta trebuie stabilită de părţi cu intenţia de a fi plătită şi, respectiv, primită în cuantumul prevăzut în contract. Plata unei chirii mai mari, prevăzută într-un act secret, faţă de aceea declarată public şi înregistrată la organele fiscale, se sancţionează cu nulitatea, deoarece scopul este ilicit, vizând plata unor taxe şi impozite mai mici decât cele reale (C. Macovei, Contracte civile. Ed. Hamangiu, 2006, p. 125).”

Chirie. Despăgubire pentru lipsă de folosinţă. Deosebire. În cazul în care între părţi nu a existat un raport juridic dedus dintr-un contract de locaţiune, proprietarul imobilului nu poate să pretindă o sumă de bani cu titlu de chirie. El este îndreptăţit să solicite echivalentul lipsei de folosinţă, iar temeiul cererii sale rezidă în principiul îmbogăţirii fără justă cauză, deoarece, pe de o parte, cel ce a utilizat un bun ce nu-i aparţinea a realizat un folos material, iar, pe de altă parte, proprietarul care a fost lipsit de folosinţa bunului a suferit la rândul său un prejudiciu. Pentru determinarea corectă a prejudiciului suferit prin lipsa de folosinţă, criteriul cel mai judicios de aplicat este cel dedus din dispoziţiile legale ce reglementează stabilirea chiriilor, dat fiind că, în ipoteza în care suprafaţa locativă în discuţie ar fi fost folosită de o altă persoană, cu titlu de locaţiune, suma ce i s-ar fi plătit pentru utilizarea bunului ar fi fost chiria legală [TS, s. civ., dec. nr. 1425/1973, în I. Mihuţă, Repertoriu II, nr. 374, p. 170].

Încheierea contractului de locaţiune

Contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului.

Locaţiuni successive

În situaţia unor locaţiuni succesive ale căror perioade se suprapun fie şi parţial, conflictul dintre locatari se rezolvă:

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, în favoarea locatarului care şi-a notat dreptul în cartea funciară, dispoziţiile art. 902 alin. (1) aplicându-se în mod corespunzător;

b) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, în favoarea locatarului care a îndeplinit cel dintâi aceste formalităţi;

c) în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosinţa bunului, dispoziţiile art. 1.275 aplicându-se în mod corespunzător.

„Textul reglementează rezolvarea conflictului dintre locatari ale căror perioade de locaţiune se suprapun fie chiar parţial, făcând distincţia între bunurile mobile sau imobile supuse formalităţilor de publicitate pentru opozabilitate şi celelalte bunuri care nu sunt supuse acestor formalităţi.

În cazul locaţiunii imobilelor, ca raport care are legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, în sensul art. 876 alin. (2) şi la care face trimitere art. 902 NCC, ale cărui dispoziţii se aplică în mod corespunzător, potrivit art. 1782 NCC, conflictul dintre locatari se rezolvă în favoarea locatarului care şi-a notat dreptul în cartea funciară, dacă nu se probează că locaţiunea a fost cunoscută pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că o simplă cunoaştere a acesteia nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate.

În cazul conflictului de locaţiuni provenind de la acelaşi locator, vor fi incidente dispoziţiile art. 890-892, art. 896 şi art. 897 NCC. În temeiul acestor texte, înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de la data înregistrării cererilor, iar când dreptul de locaţiune se exclude reciproc cu un alt drept, provenind de la acelaşi autor, cel care şi-a înscris primul dreptul, va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

Închiriere succesivă. Mijloace de acţiune ale locatarului evins. Contractul de locaţiune nu conferă chiriaşului decât un drept de creanţă în contra proprietarului, în virtutea căruia acesta este obligat de a asigura chiriaşului dreptul de folosinţă asupra lucrului închiriat, iar nu un drept real, care să-i dea drept să urmărească imobilul închiriat în orice mâini s-ar găsi şi care să fie opozabil tuturor. Astfel, plecând de la acest principiu, dacă un proprietar a închiriat un imobil unei persoane şi apoi îl închiriază alteia căreia îi procură şi folosinţa, primul chiriaş nu poate să-l expulzeze pe cel din urmă din posesia imobilului deoarece nu e niciun raport juridic între cei doi chiriaşi. Nu-i rămâne primului chiriaş decât acţiunea contra proprietarului pentru neexecutarea obligaţiei sale [Cas. I, dec. nr. 477/1901, în C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. III, nr. 14, p. 541].”

Durata maximă a locaţiunii

Locaţiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părţile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Locaţiunea are un caracter esenţialmente temporar pentru că ea se face pe un termen determinat legal de maximum 49 ani (împiedicându-se astfel emfiteoza). Inserarea în contract a unui termen mai lung se sancţionează cu reducerea acestuia în limitele legale.

În principiu, durata locaţiunii se stabileşte în mod liber prin consensul părţilor. Pentru anumite bunuri, durata închirierii se stabileşte de legiuitor pe calea unor legi speciale, precum acelea de prorogare a contractului de închiriere (Legea nr. 17/1994, O.U.G. nr. 40/1999, O.U.G. nr. 8/2004, O.U.G. nr. 44/2009), în privinţa locuinţelor sau acelea referitoare la încheierea forţată a contractelor de închiriere vizând locuinţele a căror proprietate a fost redobândită de foştii proprietari în temeiul Legii nr. 112/1995 şi Legii nr. 10/2001 (art. 5 din O.U.G. nr. 40/1999).

Mai mult, în privinţa închirierii unor locuinţe speciale, legiuitorul stabileşte un termen maxim mai mic de 49 ani, respectiv de 5 ani în cazul locuinţelor sociale (art. 44 din Legea nr. 114/1996), pe durata contractului de muncă sau a mandatului, în cazul locuinţelor de serviciu sau de protocol.

Incapacităţi

Dispoziţiile privitoare la incapacităţile prevăzute la art. 1.654 şi 1.655 sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi locaţiunii.

De asemenea, sunt aplicabile, prin analogie, şi dispoziţiile art. 1.653, inclusiv atunci când există litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locaţiunii.

Dacă legea nu dispune altfel, locaţiunile încheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare nu vor depăşi 5 ani.

Prin art. 1784 NCC, se instituie, în materie de locaţiune, în mod corespunzător, incapacităţile prevăzute de art. 1654 şi art. 1655 NCC, de a cumpăra şi de a vinde.

Incapacităţile de a lua în locaţiune direct sau prin persoane interpuse, chiar şi prin licitaţie, vizează sub sancţiunea nulităţii relative, pe mandatarii bunurilor însărcinaţi să le închirieze, cu excepţia cazului în care reprezentantul a fost împuternicit în mod expres în acest sens, sau când cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod, încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese.

De asemenea, părinţii, tutorele, curatorul şi administratorul provizoriu, nu pot lua cu chirie, sub sancţiunea nulităţii relative a contractului, bunurile persoanelor pe care le reprezintă, atât timp cât operează măsurile protective în privinţa persoanelor aflate în incapacitate sau dificultate, legiuitorul prezumând existenţa unui conflict de interese.

Posibilitatea încheierii contractului de locaţiune de către un neproprietar. 1) Procurarea folosinţei bunului nu este condiţionată de calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv. Pentru încheierea valabilă a unui contract cu acest obiect, nu aparenţa sau natura dreptului este esenţială, ci o situaţie de fapt constând în predarea bunului, menţinerea acestuia în stare de întrebuinţare potrivit destinaţiei şi asigurarea neîmpiedicării folosinţei bunului pe toată durata contractului [C.S.J., s. com., dec. nr. 676/2000, în PR nr. 4/2001, p. 95, şi în L.C. Stoica, op. cit. III, nr. 1, p. 1].
2) Locaţiunea fiind, în principiu, un act juridic de administrare prin care se transmite temporar doar folosinţa bunului, conferă neproprietarului capacitatea de a încheia un contract de închiriere, în calitate de locator. Prin urmare, neproprietarul are capacitate şi poate fi parte în contractul de locaţiune, astfel că nu se poate susţine nulitatea actului juridic pentru acest motiv, buna-credinţă a locatarului invocată în această situaţie fiind lipsită de relevanţă juridică, iar dovezi privind caracterul determinant al calităţii de proprietar a locatorului nu s-au făcut [Cas., s. com., dec. nr. 900/2008, www.scj.ro; în sensul că lipsa calităţii de proprietar a locatorului nu reprezintă o cauză ilicită de natură a atrage nulitatea convenţiei, a se vedea şi C.A. Bucureşti, s. a V-a com., dec. nr. 1218/2002, în L.C. Stoica, op. cit. III, nr. 2, p. 4].

Locaţiunea fără durată determinata

Dacă în contract părţile nu au arătat durata locaţiunii, fără a-şi fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanţelor, locaţiunea se consideră încheiată:

a)pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii unui profesionist;

b)pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c)pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil.

Locaţiunea se consideră încheiată pe durată determinată, chiar dacă părţile nu au arătat explicit în contract durata acestuia, dacă din interpretarea contractului nu decurge intenţia acestora de a contracta pe o durată nedeterminată.

În absenţa uzanţelor privitoare la durata locaţiunii, operează durata prezumată legal după distincţiile făcute de art. 1785 NCC.

Parametrii acestei durate determinate sunt de 1 an pentru locuinţele nemobilate sau pentru spaţiile destinate exercitării activităţii unui profesionist, ori corespunzătoare duratei unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate.

Durata locaţiunii bunurilor mobile accesorii folosinţei imobilului coincide cu durata locaţiunii imobilului.
Reglementarea anterioară: C. civ. 1864: „Art. 1450. Închirierea mobilelor destinate pentru mobilarea unei case întregi, a unui apartament ori magazin se consideră făcută pentru durata ordinară a închirierii caselor, apartamentelor, magazinelor, după obiceiul locului”; „Art. 1451. (1) Închirierea unui apartament mobilat se va considera făcută pe un an, când s-a stipulat atâta chirie pe an; pe o lună, când s-a stipulat atâta chirie pe lună; pe o zi, când s-a stipulat atâta chirie pe zi. (2) Dacă nu există nici o împrejurare din care să se probeze că închirierea s-a făcut pe un an, pe o lună sau pe o zi, se va considera făcută conform obiceiului locului”.

Obligaţiile locatorului

Obligaţiile principale ale locatorului

Locatorul este ţinut, chiar fără vreo stipulaţie expresă:

a)să predea locatarului bunul dat în locaţiune;

b)să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;

c)să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii.

Obligaţiile părţilor reţinute în clauzele contractului sunt unele obligatorii, cuprinse cu necesitate în contract sau interzise, iar altele facultative, lăsate de lege la aprecierea părţilor.

Aprecierea conţinutului şi aplicabilitatea principiului autonomiei de voinţă în domeniul locaţiunii, presupune realizarea distincţiei între efectele de esenţa contractului de locaţiune şi efectele care conturează numai natura juridică a contractului, în care clauzele generale pot fi modificate prin convenţia părţilor.

Autonomia de voinţă, întărită şi sprijinită pe obligativitatea convenţiilor, presupune condiţia ca acestea să fie legal făcute, adică statuate de părţi şi să nu aducă atingere prevederilor legale, pentru ca astfel ele să se poată bucura de protecţia legală.

Dincolo de aceste discuţii, efectele contractului reflectă în principal drepturile şi obligaţiile părţilor, cărora în mod necesar şi imperativ le dă naştere contractul de închiriere, completate cu efectele clauzelor negociate de părţi, ca dimensiune a libertăţii contractuale.

Predarea bunului

Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia.

Predarea-preluarea bunului se face în stare normală de folosinţă cu toate accesoriile sale. Locatorul este dator să efectueze toate reparaţiile necesare înaintea predării lucrului, în vederea asigurării folosirii acestuia potrivit destinaţiei pentru care a fost închiriat. În acest sens a opinat şi practica judiciară interpretând dispoziţiile art. 1421 coroborat cu art. 981 din vechiul Cod civil. S-a considerat că inserarea în contract a clauzei de returnare de către locatar a cheltuielilor necesare remedierii defecţiunilor lucrului închiriat, existente la data predării acestuia, în cazul rezilierii unilaterale a contractului la cererea locatorului, nu conduce la concluzia că părţile au înţeles să lase în sarcina exclusivă a locatarului o obligaţie proprie locatorului (C. A. Bucureşti, s. a III-a civ., dec. nr. 920/2004, în L.C. Stoica, op. cit., p. 25-29; I.C.C.J., s. civ. şi de propr. int., dec. nr. 8423/2007, p. 29-35).

Contract de închiriere. Obligaţiile locatorului. Excepţia de neexecutare a contractului. În sarcina locatorului subzistă obligaţia de a preda spaţiul închiriat în starea în care să poată fi întrebuinţat. Neîndeplinirea acestei obligaţii poate fi opusă locatorului de către locatar ca excepţie de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus) pentru a justifica neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei, ce-i incumba, una constituind cauza juridică a celeilalte, dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului [C.A. Bucureşti, s. a III-a, dec. civ. nr. 920/2004, în L.C. Stoica, op. cit. III, nr. 8, p. 25].

Închirierea bunului către o terţă persoană. Imposibilitatea executării în natură a obligaţiei de predare. Locatorul fiind în imposibilitatea de a executa obligaţia luată către chiriaş de a-i pune la dispoziţie bunul închiriat, obligaţia sa se transformă în daune-interese şi chiriaşul nu poate, în baza contractului, să forţeze pe locator să-i pună imobilul închiriat la dispoziţie, atunci când acesta îl închiriase altuia, care şi intrase în folosinţa imobilului şi, pe cale de contestaţie, făcută de chiriaşul aflat în imobil, nu se poate judeca prioritatea contractelor de închiriere [T. Bacău, s. a II-a, dec. nr. 164/1924, în C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. IX, nr. 2, p. 59].

Sarcina reparaţiilor

Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite potrivit art. 1.799.

Sunt în sarcina locatarului reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului.

Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor.

În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înştiinţării.

În toate contractele de locaţiune de bunuri mobile sau imobile, locatorul este obligat să asigure ca locatarul sau arendaşul să se poată folosi de lucrul închiriat sau arendat. Rezultă, aşadar, că locatorul are obligaţia de a face, în cursul contractului toate reparaţiile necesare, afară de acelea locative, care sunt în sarcina locatarului sau arendaşului.

Delimitarea reparaţiilor care cad în sarcina locatorului de acelea care cad în sarcina locatarului este o chestiune de fapt, lăsată la suverana apreciere a instanţelor, dar, în orice caz, în sarcina locatorului sunt lăsate reparaţiile mari şi importante (C. Hamangiu, op. cit., p. 1422).

Actuala reglementare a codului civil a înlocuit enumerarea exemplificativă a reparaţiilor ce cad în sarcina locatorului prevăzută de art. 28 lit. b) din Legea nr. 114/1996 [în prezent abrogat prin art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011] vizând construcţia, structura de rezistenţă, elementele constructive exterioare, precum şi a instalaţiilor aferente, printr-o formulare sintetică prevăzută de art. 1788 NCC, aceea a „reparaţiilor necesare” pentru menţinerea bunului în stare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, raportată la întrebuinţarea, la destinaţia stabilită în contract sau în lipsă, potrivit aceleia prevăzute după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia anterioară, ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte.

Degradări produse imobilului închiriat ca urmare a faptei unor terţi. Legea impunând locatorului să realizeze, în timpul locaţiunii, toate reparaţiile, altele decât cele locative, care sunt necesare, este posibilă obligarea locatorului să repare prejudiciul cauzat locatarului ca urmare a unei inundaţii cu apă menajeră datorată deteriorării canalizării provocate de un incendiu, ai cărui autori au fost condamnaţi penal, dacă locatorul nu contestă că nu a efectuat lucrările necesare, între momentul când a intervenit incendiul şi momentul inundării apartamentului [Cass. fr., 3^eme ch., 25 februarie 2004, dec. nr. 02-10085, www.legifrance.gouv.fr].
Decizii de speţă

Construcţii noi. Regim legal. Deosebire de situaţia îmbunătăţirilor aduse unui imobil. Nu se poate asimila situaţia juridică a unei construcţii noi cu aceea a unui bun imobil închiriat căruia i s-au adus îmbunătăţiri pentru sporirea gradului de confort. În primul caz operează dispoziţiile privind accesiunea imobiliară,construcţia urmând a fi considerată că a devenit proprietatea stăpânului terenului, prin accesiune imobiliară. În cel de-al doilea caz, al îmbunătăţirilor aduse unui imobil închiriat, se naşte doar un drept de creanţă, valoarea lor urmând a fi recuperată de la proprietar [TS, s. civ., dec. nr. 55/1971, în I. Mihuţă, Repertoriu II, nr. 383, p. 172].

Asigurarea folosinţei

Locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosinţa liniştită şi utilă a bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă.

În temeiul art. 1789 NCC, locatorul este dator, prin însăşi natura contractului, fără vreo clauză specială, să asigure locatarului nestânjenit folosinţa lucrului închiriat sau arendat pe toată durata locaţiunii. În consecinţă, locatorul este răspunzător de orice împiedicare a locatarului de a folosi bunul şi de toate daunele încercate de locatar, îndreptăţit să ceară o scădere a chiriei sau arendei, proporţional cu durata împiedicării sau restituirea chiriei pentru durata în care nu a folosit imobilul, în cazul achitării anticipate, deoarece o parte a chiriei sau arendei ar fi deţinută de locator fără cauză.

Contractul este de drept şi de fapt desfiinţat când locatorul nu a putut procura locatarului folosinţa lucrului închiriat, după cum locatarul poate solicita la rândul său rezilierea contractului cu daune-interese, dacă împiedicarea folosinţei lucrului este esenţială în raport cu scopul avut în vedere la încheierea contractului.

Obligaţia locatorului de a asigura utilizarea neîmpiedicată a bunului de către locatar. 1) Potrivit legii, locatorul este obligat prin însăşi natura contractului, fără să fie trebuinţă de nicio stipulaţiune specială, de a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat, în tot timpul locaţiunii, de lucrul închiriat; de aici rezultă că orice fapt al proprietarului, cum ar fi insultele aduse chiriaşului sau scandalurile provocate în timpul închirierii, poate să constituie o tulburare a folosinţei imobilului, dacă prin gravitatea lor sunt de natură să aducă o împiedicare a acestei folosinţe şi o neîndeplinire din partea locatorului a unei obligaţiuni principale, rezultând din însăşi natura contractului, care poate să justifice rezilierea din culpa lui şi obligarea sa la daune faţă de chiriaş, potrivit dreptului comun [Cas. I, dec. nr. 1065/1938, în Lex Expert].

Garanţia contra viciilor

Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii.

Locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului şi pe care locatarul nu le-a reclamat în condiţiile art. 1.690 alin. (3). Locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului.

Locatorul trebuie să garanteze pe locatar sau arendaş potrivit art. 1790 alin. (1) NCC, contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosinţa lui.

Locatorul garantează pe locatar în contra viciilor lucrului chiar dacă aceste vicii nu provin de la locator. Obligaţia de garanţie pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat operează nu numai în privinţa acelora existente la momentul încheierii contractului de locaţiune, chiar dacă nu au fost cunoscute, dar şi în privinţa acelora apărute pe parcursul executării acestuia.

Locatorul garantează pe locatar contra viciilor nu numai când acestea sunt permanente, dar şi când acestea sunt vremelnice (D. Alexandresco, op. cit., p. 101).

Locatarul este garantat numai pentru viciile ascunse ale lucrului, nu şi pentru acelea aparente pe care le-a cunoscut sau putea să le cunoască la momentul încheierii contractului şi pe care se presupune că le-a acceptat, chiar dacă nu le-a reclamat în condiţiile art. 1690 alin. (3) NCC, prin informarea locatorului în cel mai scurt timp.

Vicii aparente. Consecinţe. Contractul de locaţiune se aseamănă cu cel de vânzare-cumpărare, deosebirea esenţială fiind aceea că, dacă la vânzare dreptul transmis şi garantat este proprietatea, la locaţiune dreptul transmis şi garantat este folosinţa pe un timp determinat. Tocmai de aceea, regulile valabile la vânzare în materie de garanţie se aplică şi locaţiunii. Una dintre acestea este garanţia pentru viciile lucrului, vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse ale bunului vândut. Aşadar, vânzătorul datorează garanţie numai pentru viciile ascunse, adică pentru acele lipsuri calitative ale lucrului, care nu puteau fi descoperite la predare, cu mijloacele obişnuite de verificare. Pentru viciile aparente, de care cumpărătorul putea lua cunoştinţă, vânzătorul nu răspunde. Reţinând asemănarea dintre două contracte în planul obligaţiei de garanţie, se apreciază că locatorul nu poate fi obligat să răspundă pentru vicii aparente ale bunului dat spre închiriere, deci nu se poate reţine culpa acestuia. Este adevărat că locatorul trebuie să predea lucrul într-o stare care să-l facă propriu întrebuinţării şi că garantează pentru viciile şi stricăciunile lucrului închiriat, chiar dacă nu i-au fost cunoscute. Această regulă nu poate privi decât stricăciunile şi viciile care se produc după momentul încheierii convenţiei şi care nu sunt determinate de lipsuri calitative ale bunului, de natură a fi observate cu o minimă diligenţă şi instruire. În cauză, imobilul „hală” a fost închiriat pentru activităţi economice, fără a se preciza care sunt acestea, iar lipsa parţială a instalaţiei de încălzire nu poate fi considerată un viciu ascuns pe care locatarul, la data când i-a fost predat bunul, să nu o observe. Se apreciază, aşadar, că lipsa unei încălziri, fie şi parţială, este un fapt uşor de constatat, viciul aparent putea şi trebuia să fie observat de către locatar, dar acest aspect nu a constituit un impediment la încheierea contractului şi nici nu a determinat o înţelegere a părţilor pentru o eventuală acoperire a acestei absenţe. În aceste condiţii, acceptul chiriaşului de a primi bunul în starea în care se află nu este de natură să-l îndreptăţească ulterior la invocarea viciului aparent pentru desfiinţarea contractului, pretinzând că imobilul este impropriu folosinţei pe care a avut-o în vedere. Menţionarea activităţilor economice, ca destinaţie a folosirii bunului în contract, nu-l face de plano impropriu unei astfel de destinaţii în absenţa încălzirii şi, oricum, aşa cum s-a arătat, pretinsa încălcare a obligaţiei de garanţie priveşte vicii aparente, care puteau fi observate la realizarea înţelegerii şi raportate la activitatea concretă pe care locatarul intenţiona să o exercite. Faţă de aceste aprecieri concluzia care se impune este aceea că nu se poate reţine încălcarea de către locator a obligaţiei de garanţie, singurul motiv invocat în acţiune ca temei al desfiinţării contractului şi, pe cale de consecinţă, nu se poate face aplicarea dispoziţiilor legale privind rezilierea [C.A. Piteşti, s. com., dec. nr. 88/2009, www.jurisprundeta.org; nr. jurindex: 2010467680].

Efectele garanţiei contra viciilor

Dacă locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scădere proporţională a chiriei. În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locaţiune, el poate rezilia contractul, în condiţiile legii.

Atunci când aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat şi la daune-interese, în afară de cazul când dovedeşte că nu le-a cunoscut şi că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască.

Atunci când folosinţa utilă a lucrului dat în locaţiune este afectată, locatarul are un drept de opţiune între: a) a cere reducerea chiriei, proporţional cu restrângerea folosinţei lucrului, dacă viciile ascunse micşorează doar valoarea de întrebuinţare a lucrului, şi daune-interese, dacă sunt îndeplinite condiţiile acordării acestora; b) rezilierea contractului, dacă lucrul a devenit impropriu întrebuinţării şi daune-interese.

Rezilierea contractului este o măsură subsidiară, care operează atunci când viciile sunt atât de grave încât dacă le-ar fi cunoscut locatarul nu ar fi luat lucrul în locaţiune. Gravitatea viciilor se raportează la cauza contractului de locaţiune, care este în măsură să cuantifice dacă viciul împiedică sau doar micşorează folosinţa.

În cazul în care viciile lucrului au fost remediate de locator, sancţiunile prevăzute de art. 1791 NCC nu vor mai opera.

Garanţia pentru lipsa calităţilor convenite

Dispoziţiile privitoare la garanţia contra viciilor ascunse se aplică şi atunci când bunul dat în locaţiune nu corespunde calităţilor convenite de către părţi.

Defecte ale bunului închiriat. Legea face pe locator răspunzător nu numai de viciile, dar şi de defectele lucrului închiriat care au cauzat pagube locatarului; dacă este adevărat că viciile care dau loc la daune sunt caracterizate în genere prin faptul că sunt permanente şi se repetă în mod periodic, nu este mai puţin adevărat că sunt şi vicii care nu au nevoie de a se repeta pentru a da loc la daune. Astfel, construcţia defectuoasă a unui canal, deşi inundaţia provenită din cauza lui s-a repetat, constituie totuşi un viciu al imobilului închiriat [Cas. I, dec. nr. 197/1913, în C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. III, nr. 5, p. 573].

Tulburările de fapt

Locatorul nu este ţinut să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terţ care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afară numai dacă tulburările începute înaintea predării bunului îl împiedică pe locatar să îl preia, caz în care dispoziţiile art. 1.794 alin. (2) sunt aplicabile.

Împotriva tulburărilor de fapt, locatarul trebuie să acţioneze singur, având posibilitatea să le contracareze prin exercitarea acţiunii posesorii aflată şi la îndemâna detentorului precar, cum este chiriaşul, care deţine lucrul în interesul propriu, în temeiul contractului de închiriere cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care deţine.

Tulburarea de fapt este atunci când terţul tulburător al folosinţei bunului nu se bazează pe un drept.

Locatarul nu are exerciţiul acţiunii posesorii contra tulburătorului dacă este împiedicat în folosinţa dreptului său printr-o simplă tulburare de fapt legată de o acţiune de drept, adică atunci când terţul îşi sprijină tulburarea pe un pretins drept real (C. Hamangiu, op. cit., p. 583). Pentru ca locatarul să se legitimeze activ în acţiunea posesorie, trebuie să fie în posesia unui titlu, în temeiul căruia deţine bunul, să îndeplinească condiţiile generale sau speciale ale acţiunii posesorii, tulburătorul să fie un terţ, şi nu cel pentru care deţine, iar terţul să nu invoce un drept în privinţa lucrului închiriat.

Tulburările de drept

Dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar şi în lipsa unei tulburări de fapt. Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosinţa bunului, locatorul trebuie să îl despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din această cauză.

Indiferent de gravitatea tulburării, dacă i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta să o înlăture de îndată, locatarul poate cere o scădere proporţională a chiriei. Dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul în condiţiile legii.

Locatarul care, la încheierea contractului, cunoştea cauza de evicţiune nu are dreptul la daune-interese.

Locatorul răspunde pentru tulburarea de drept a locatarului nu numai atunci când autorul tulburării îşi „trage dreptul său chiar de la locator” (C. Hamangiu, op. cit., p. 582), dar şi în cazul când el pretinde a-şi exercita un drept propriu neconcedat şi chiar tăgăduit de locator.

Legiuitorul nu a subordonat obligaţia de garanţie pentru evicţiune a locatorului condiţiei recunoaşterii judecătoreşti a dreptului tulburătorului de judecarea fondului dreptului pretins de acesta.

Prin exercitarea dreptului de către terţ, locatarul poate suferi o simplă pierdere materială totală sau parţială a lucrului sau o tulburare, prin exercitarea unei acţiuni prin care terţul îşi valorifică dreptul împotriva locatarului.
4.
Răspunderea locatorului pentru tulburarea de drept suferită de locatar intervine numai în cazul în care acesta din urmă a anunţat tulburarea în timp util locatorului, de maniera ca acesta să fie în măsură să se apere şi să-l apere pe locatar. Dacă locatarul a ales să se apere singur sau a recunoscut dreptul terţului, se presupune că el şi-a asumat riscul pierderii dreptului său.

Instituirea sechestrului judiciar asupra bunului. Aplicarea sechestrului judiciar de către un terţ, fără nicio împiedicare a folosinţei bunului, reprezintă o măsură provizorie, care nu echivalează cu o tulburare de drept. Prin urmare, despăgubirile solicitate de locatar nu sunt datorate, deoarece restituirea chiriei încasate de locator pe perioada în care acesta şi-a îndeplinit obligaţia de a asigura locatarului folosinţa exclusivă a bunului închiriat nu se încadrează în ipoteza reglementată de lege, care are în vedere despăgubiri determinate de o tulburare a folosinţei locatarului [Cas., s. com., dec. nr. 1097/2011, în BC nr. 11/2011, p. 23].

Introducerea în proces a locatorului

Dacă locatarul este chemat în judecată de un terţ care pretinde un drept asupra bunului închiriat, inclusiv un drept de servitute, şi există riscul pierderii, în tot sau în parte, a folosinţei bunului, el are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului, în condiţiile Codului de procedură civilă.

Locatarul va fi ţinut să îl despăgubească pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicării tulburării de către locatar. El nu va fi însă ţinut la despăgubiri dacă dovedeşte că locatorul nu ar fi avut câştig de cauză sau că, având cunoştinţă de tulburare, nu a acţionat.

 Obligaţiile locatarului

Obligaţiile principale

Locatarul are următoarele obligaţii principale:

a) să ia în primire bunul dat în locaţiune;

b) să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;

c) să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;

d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune.

Preluarea de către locatar a obiectului material al locaţiunii, corelativă obligaţiei de predare a locatorului, se face în lipsa unui termen stipulat de părţi sau determinat în temeiul contractului, al practicilor statornicite între acestea ori a uzanţelor, la data încheierii contractului (art. 1495 NCC).

Cu această ocazie, efectuarea inventarului bunurilor preluate se impune, din considerente de probaţiune, deoarece la încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul în stare de întrebuinţare corespunzătoare, potrivit destinaţiei stabilită în contract.

Întârzierea locatarului de preluare a bunului îl îndreptăţeşte pe locator să încaseze chiria şi despăgubirile aferente întârzierii, să solicite rezilierea contractului ori să procedeze la oferta reală urmată de consemnarea bunului.

Chiria reprezintă preţul folosinţei lucrului. Ea este de esenţa contractului şi îl califică ca atare ca fiind un contract de închiriere, şi nu de comodat. Chiria se plăteşte la data stabilită în contract sau la termenul impus de uzanţe, printr-o prestaţie unică sau mai multe prestaţii succesive. În lipsa unei clauze contractuale sau a uzanţelor, sunt incidente prevederile art. 1797 alin. (2) NCC.

Contract de închiriere a utilajelor. Emiterea facturilor. Obligaţia de plată a chiriei. Având în vedere că facturile au fost emise în termen, locatarul datorează atât chiria convenită contractual, cât şi penalităţi de întârziere, conform clauzei penale contractuale, neînregistrarea acestor facturi în evidenţele contabile ale debitorului nefiind imputabilă locatorului [C.S.J., s. com., dec. nr. 1666/2003, în BJ – Bază de date].

Plata chiriei determinate în raport de tariful practicat de locator. Conform prevederilor contractuale, baza de calcul a chiriei este tariful stabilit de reclamantă, iar această dispoziţie, cu valoare de lege în relaţiile dintre părţi, permite indexarea chiriei nu numai în funcţie de rata inflaţiei, ci şi în funcţie de alţi factori obiectivi, de natură a asigura o valorificare eficientă a bunurilor aflate în administrarea reclamantei. De principiu, clauzele unui contract nu pot fi modificate unilateral, însă, în speţă, părţile au derogat expres de la acest principiu, clauza fiind perfect admisibilă atât timp cât nu se aduce atingere legilor care interesează ordinea publică şi bunele moravuri [T. Bucureşti, s. a VI-a com., dec. nr. 1199/2005, în L.C. Stoica, op. cit. III, nr. 20, p. 71].

Data plăţii chiriei

În lipsă de stipulaţie contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanţelor.

Dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte după cum urmează:

a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună;

b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;

c) în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an.

Caracterul executoriu

Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Caracterul de titlu executoriu al contractului de locaţiune încheiat prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organele fiscale, precum şi cel încheiat prin înscris autentic, pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile prevăzute în contract, sau în lipsa acestora, prin lege, deşi facilitează executarea acestei creanţe a locatorului, nu constituie însă un fine de neprimire a acţiunii în justiţie în legătură cu chiria şi obligaţia de plată a acesteia.

Părţile pot insera în contract şi un pact comisoriu (art. 1553 NCC), în temeiul căruia în cazul de neplată a chiriei, contractul să fie reziliat.

„În cazul obligaţiei de plată a chiriei, NCC nu discută însă poziţia părţii adverse, titulara obligaţiei de asigurare a folosinţei bunului, putându-se ridica problema neexecutării propriei obligaţii a celui care cere executarea silită, cel puţin în situaţia în care contractul se află în curs, şi creditorul nu şi-a executat obligaţia de a asigura folosinţa bunului. […] În raport de textele aplicabile din materia executării silite, rezultă că instanţa va verifica numai sub aspect formal titlul, încuviinţând executarea silită, partea interesată având la dispoziţie contestaţia la executare, astfel că procesul evitat prin conferirea calităţii de titlu executoriu pentru plata chiriei se derulează în faza executării silite. […] Trebuie să se admită formularea contestaţiei la executare pentru invocarea apărărilor de fond, inclusiv neexecutarea obligaţiei creditorului, de vreme ce art. 399 alin. final C. pr. civ. permite ca, în cazul titlurilor executorii, altele decât cele provenind de la o instanţă de judecată, să se invoce apărări de fond, legea neprevăzând o altă procedură” [Andreea Tabacu, Ramona Duminică, lucr. cit., pp. 147-149].

Obligaţiile privind folosirea bunului

Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte.

Schimbarea formei ori destinaţiei bunului. Folosirea abuzivă

Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului.

Folosirea lucrului altfel decât potrivit destinaţiei stabilite, cu posibile consecinţe de deteriorare gravă sau diminuare semnificativă a performanţelor sau calităţii lucrului închiriat, este calificată ca abuzivă şi conduce la plata despăgubirilor sau rezilierea contractului de locaţiune şi repunerea lucrului în starea anterioară, nu numai în cazul schimbării complete a destinaţiei, dar şi în cazul schimbării parţiale. După cum locatorul nu poate schimba în timpul locaţiunii forma lucrului închiriat sau arendat, tot astfel această formă nu poate fi schimbată de locatar sau arendaş, pentru a-l putea restitui cum l-a primit la finele contractului.

Nu constituie însă o transformare a formei imobilului, lucrările cu caracter provizoriu executate de locatar sau colocatari pentru o utilizare mai lesnicioasă a acestuia, astfel că pentru aceasta nu este necesară încuviinţarea locatorului dacă contractul nu conţine vreo clauză prohibitivă în acest sens.

Modificări constructive. În cazul în care chiriaşul a efectuat modificări constructive, transformând spaţiul închiriat, dintr-un spaţiu destinat producţiei, într-un minihotel, atunci se poate obţine rezilierea locaţiunii ca urmare a nerespectării de chiriaş a obligaţiei de a păstra destinaţia spaţiului închiriat [I.C.C.J., s. com., dec. nr. 3344/2002, în L.C. Stoica, op. cit. III, nr. 25, p. 84].

Înştiinţarea locatorului despre nevoia de reparaţii

Locatarul este obligat, sub sancţiunea plăţii de daune-interese şi a suportării oricăror alte cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparaţiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă.

Locatarul este dator să-l notifice pe locator despre nevoia efectuării reparaţiilor aflate în sarcina sa, sub sancţiunea plăţii daunelor-interese şi a suportării oricăror alte cheltuieli cauzate de abdicarea de la această obligaţie de înştiinţare.

În doctrina veche (C. Hamangiu, op. cit., p. 575) s-a arătat că în cazul distrugerii parţiale a imobilului provocată prin neefectuarea la timp a reparaţiilor ce cad în sarcina locatorului, locatarul nu este în drept să ceară rezilierea contractului dacă nu l-a încunoştinţat pe proprietar, deoarece consecinţele îi sunt imputabile lui.

Reparaţiile locative

În lipsă de stipulaţie contrară, reparaţiile de întreţinere curentă sunt în sarcina locatarului.

Din obligaţia întrebuinţării lucrului ca un bun proprietar, decurge pentru locatar obligaţia de întreţinere şi menţinere a lucrului în stare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii.

Obligaţia locatarului de a face reparaţiile locative este o obligaţie generală care se aplică atât locaţiunilor de imobile, cât şi celorlalte bunuri mobile. În consecinţă, locatarului îi incumbă obligaţia efectuării micilor reparaţii de întreţinere curentă, denumite “locative”, în lipsa unei clauze contrare din contract, precum şi a degradărilor lucrului, ca urmare a neefectuării la timp a reparaţiilor de întreţinere curentă. De asemenea, locatarul este dator să efectueze şi reparaţiile care reprezintă mai mult decât simple reparaţii locative, dacă acestea au devenit necesare din culpa sa ori a familiei sale.

Nu pot fi calificate ca reparaţii locative în sarcina locatarului stricăciunile cauzate de vechime, forţă majoră, viciul construcţiei, a materiei lucrului închiriat, deoarece în aceste cazuri şi în cele prevăzute de lege, locatarului ori familiei sale nu-i poate fi imputată nicio culpă.

Natura cheltuielilor efectuate de locatar pentru amenajarea spaţiului. 1) Lucrările efectuate de locatar, care nu au caracterul de reparaţii curente, normale pentru exercitarea activităţii şi pentru menţinerea funcţionalităţii imobilului închiriat, ci au avut ca scop creşterea gradului de confort şi de atractivitate a spaţiului comercial, nu pot fi pretinse ca valoare locatorului, în absenţa unei clauze exprese în acest sens. Locatarul şi-a asumat riscul nerecuperării acestor cheltuieli, în condiţiile în care nu a obţinut, în timpul derulării raporturilor comerciale, acceptul locatorului de a efectua aceste lucrări [T. Constanţa, s. com., dec. nr. 3715/2001, www.portal.just.ro; în acelaşi sens, a se vedea C.A. Constanţa, s. civ., dec. nr. 589/2002, în L.C. Stoica, op. cit. III, nr. 14, p. 51].
Nota autorului: Pentru detalii, a se vedea speţele de sub art. 1.788 NCC, pct. 6.

Lipsa de folosinţă în caz de reparaţii urgente

Dacă în timpul locaţiunii bunul are nevoie de reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii.

Dacă totuşi reparaţiile durează mai mult de 10 zile, preţul locaţiunii va fi scăzut proporţional cu timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.

Dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuinţarea convenită, locatarul poate rezilia contractul.

Dacă în cursul locaţiunii lucrul închiriat are nevoie de reparaţii urgente ce nu pot fi amânate până la finele contractului, locatarul este în drept la efectuarea lor în timpul locaţiunii, locatarul fiind obligat să suporte inconvenientele reparaţiilor, fără nicio reducere a chiriei, dacă ele nu durează mai mult de 10 zile.

Dacă totuşi reparaţiile durează mai mult de 10 zile, preţul locaţiunii va fi scăzut proporţional cu timpul şi cu partea lucrului de care locatarul a fost lipsit.

Locatarul va putea cere şi rezilierea contractului, atunci când aceste reparaţii sunt de aşa natură încât el nu se mai poate bucura de folosinţa lucrului închiriat. Legitimarea de a cere rezilierea contractului pentru importanţa acestor reparaţii aparţine în exclusivitate locatarului, şi nu proprietarului, care nu are alt drept decât acela de a proceda la efectuarea reparaţiilor de care imobilul are nevoie.

Obligaţia de a permite examinarea bunului

Locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului.

Exercitarea acestui drept al locatorului, trebuie să se facă astfel încât să nu-i cauzeze locatarului o restrângere nejustificată a folosinţei.

Potrivit art. 33 din H.G. nr. 1275/2000 (M. Of. nr. 690/2000), proprietarul locuinţei poate verifica în prezenţa chiriaşului, modul în care acesta îşi respectă obligaţiile asumate prin contract în perioada de folosinţă şi întreţinerea locuinţei. Această verificare se poate face în zilele lucrătoare între orele 7-20 şi va fi comunicată în prealabil, în scris, chiriaşului.

În timpul verificării locuinţei închiriate, proprietarul poate fi însoţit de un reprezentant al asociaţiei de chiriaşi sau de un chiriaş, după caz.

Constatările făcute cu ocazia verificării vor fi consemnate într-un proces-verbal, care va fi semnat de proprietar, chiriaş şi reprezentantul asociaţiei de chiriaşi.

Dreptul de acces în locuinţă al proprietarului. Dreptul de a folosi locuinţa închiriată nu este un drept absolut, astfel că nu este exclusă posibilitatea proprietarului de a supraveghea modul în care se exercită folosinţa sau de a-şi valorifica dreptul de dispoziţie asupra locuinţei. Astfel fiind, în cazul în care în mod abuziv locatarul interzice proprietarului vizitarea locuinţei împreună cu persoanele care intenţionează să o cumpere, instanţa este îndreptăţită să-l oblige să permită proprietarului şi celor care-l însoţesc accesul în locuinţă, stabilind în acest scop zile ale săptămânii şi ore determinate [T. jud. Bistriţa-Năsăud, s. civ., dec. nr. 550/1976, în RRD nr. 5/1977, p. 67, şi în C. Turianu, op. cit. II, nr. 46, p. 266].

Sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune

Dreptul de a subcontracta şi de a ceda contractual

Locatarul poate să încheie o sublocaţiune, totală sau parţială, ori chiar să cedeze locaţiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane, dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este mobil, sublocaţiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului.

Locatarul, în temeiul art. 1805, are dreptul de a subînchiria şi a ceda contractul către altul, dacă această facultate nu i-a fost interzisă de locator în mod expres.

Clauza contractuală de interzicere a sublocaţiunii şi cesiunii imprimă contractului caracterul unei convenţii intuitu personae. Dreptul proprietarului de a uza de această facultate legală nu trebuie motivat sau justificat. Această prohibiţie de subînchiriere sau cedare a contractului, fiind o excepţie de la dreptul recunoscut locatarului, este de strictă interpretare, şi nu poate fi extinsă prin analogie şi la alte cazuri, care nu au făcut obiectul convenţiei părţilor.

În lipsa prohibiţiei contractuale, sublocaţiunea ori cesiunea bunurilor mobile şi a locuinţei nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului.
Reglementarea anterioară: C. civ. 1864: „Art. 1418. (1) Locatarul are dreptul de a subînchiria ori a subarenda şi de a ceda contractul său către altul, dacă o asemenea facultate nu i-a fost interzisă. (2) Ea poate fi interzisă în tot ori în parte; această interzicere nu se prezumă, ci trebuie să rezulte din o stipulaţie specială (C. civ. 534, 571, 573)”.

 Interdicţia sublocaţiunii şi a cesiunii

Interdicţia de a încheia o sublocaţiune o include şi pe aceea de a ceda locaţiunea. Interdicţia de a ceda locaţiunea nu o include pe aceea de a încheia o sublocaţiune.

nterdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte atât sublocaţiunea totală, cât şi pe cea parţială. Interdicţia de a ceda locaţiunea priveşte atât cesiunea totală, cât şi pe cea parţială.

Prohibiţia de sublocaţiune şi cesiune a contractului de locaţiune o implică şi pe cea parţială şi acest lucru este explicit arătat în alin. (2) al art. 1806 NCC.

Având în vedere faptul că sublocaţiunea este un contract de locaţiune între locatar şi o terţă persoană, iar cesiunea este o vânzare a folosinţei bunului locat, ceea ce imprimă acestei operaţiuni un caracter mult mai grav, interdicţia de a încheia o sublocaţiune o include şi pe aceea de a ceda locaţiunea, fără ca interdicţia de a ceda locaţiunea să implice pe aceea a sublocaţiunii.

Considerăm că şi în actualul cadru legislativ al codului civil rămâne valabilă opinia doctrinară (D. Alexandresco, op. cit., p. 76), potrivit căreia clauza prin care se dispune că locatarul nu poate subînchiria sau cesiona contractul decât persoanelor agreate de proprietar, echivalează cu o cauză prohibitivă absolută a sublocaţiunii sau cesiunii, proprietarul putând refuza orice persoană pe care nu ar agrea-o, fără ca tribunalul să poată verifica motivele acestui refuz.

Interzicere de a subînchiria. Aplicabilitate. Prohibiţiunea simplă de a închiria sau a subarenda nu atrage pentru locatar şi pe aceea de a subînchiria sau a subarenda în parte, deoarece, conform legii, această prohibiţiune trebuie să fie exprimată în termeni precişi, adică a se permite locatarului de subînchiria în tot sau în parte. Intenţia legiuitorului în acest sens este vădită, căci, dacă ar fi înţeles că acela căruia îi este prohibit de a subînchiria sau subarenda în totul nu va putea subarenda în parte, nu ar fi găsit necesar ca în alineatul ultim să prevadă interzicerea „în totul sau în parte”; de unde rezultă că acela căruia îi este interzisă subînchirierea sau subarendarea în tot va putea subînchiria sau subarenda în parte, afară numai dacă locatorul a prevăzut această prohibiţiune în mod expres [T. Iaşi, dec. din 27 ianuarie 1893, în C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. III, nr. 2, p. 559].

Efectele sublocaţiunii. Acţiuni împotriva sublocatarului

In caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locaţiunii, locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal. Plata anticipată a chiriei către locatarul principal nu poate fi opusă locatorului.

Locatorul îşi păstrează dreptul prevăzut la alin. (1) atunci când creanţa având ca obiect chiria datorată în temeiul sublocaţiunii a fost cedată.

Locatorul poate, de asemenea, să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune.

Sublocaţiunea constă în transmiterea de către locatar în tot sau în parte a dreptului său de folosinţă temporară în privinţa lucrului închiriat, în favoarea unui terţ, în temeiul contractului de locaţiune încheiat cu acesta, în schimbul unei chirii. Subînchirierea presupune existenţa a două contracte: contractul iniţial de închiriere şi contractul de subînchiriere, generatoare a două raporturi juridice diferite: raportul de închiriere între locator şi chiriaş şi raportul de subînchiriere între chiriaş şi sublocatar, în care chiriaşul iniţial devine în relaţia cu sublocatarul, locator.

Prin încetarea sau anularea contractului de sublocaţiune nu sunt afectate raporturile juridice din contractul principal.

Condiţiile sublocaţiunii sunt: a) transmiterea folosinţei să nu fie prohibită prin contractul principal sau în temeiul legii; astfel, sublocaţiunea nu poate opera în privinţa contractelor de locaţiune a căror închiriere este condiţionată de efectuarea licitaţiei, deoarece pe cale ocolită s-ar ajunge la eludarea efectelor licitaţiei, precum şi în privinţa unor locuinţe cu regim special cum sunt cele sociale. Apreciem că această interdicţie operează şi în privinţa locuinţelor de intervenţie, de necesitate şi protocol, chiar dacă legiuitorul nu o spune explicit, deoarece raţiunea legii se regăseşte în asigurarea regimului juridic special al acestor categorii de locuinţe. b) sublocaţiunea să nu contravină contractului iniţial, adică să menţină destinaţia bunului închiriat, să nu fie convenită în alte condiţii decât acelea ale contractului principal. În aceste limite conferite de drepturile locatorului principal, sublocaţiunea poate fi consimţită în condiţii diferite.

Sublocaţiune. Drepturile locatorului principal. 1) Proprietarul este în drept a se adresa, pentru plata chiriei, sublocatarului principal şi acest drept îl are proprietarul, şi ca proprietar, şi ca creditor, întrucât creditorul poate exercita toate drepturile şi acţiunile debitorului său, afară de acelea care îi sunt exclusiv personale [Cas. I, dec. nr. 182/1899, în C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. III, nr. 4, p. 560].
Nota autorului: În prezent, conform art. 1.807 NCC, se conferă o acţiune directă locatorului în contra sublocatarului pentru plata locaţiunii şi pentru executarea celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune.
2) Deşi sublocaţiunea formează un nou contract ale cărui condiţii sunt reglementate prin voinţa părţilor, totuşi, locatorul neintervenind în sublocaţiune, nu există nicio legătură juridică între locator şi sublocatar şi cererea de reziliere şi de evacuare a imobilului contra locatarului se aplică şi sublocatarilor [T. Brăila, s. a II-a, dec. nr. 224/1914, în C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civila adnotat, vol. III, nr. 11, p. 560].

 Efectele cesiunii locaţiunii

Prin cesiunea contractului de locaţiune de către locatar, cesionarul dobândeşte drepturile şi este ţinut de obligaţiile locatarului izvorâte din contractul de locaţiune.

Dispoziţiile privind cesiunea contractului se aplică în mod corespunzător.

Cesiunea locaţiunii are ca obiect contractul însuşi, dispoziţiile privind cesiunea contractului aplicându-se în mod corespunzător.

Dacă cesiunea nu a fost prohibită şi a fost făcută cu acordul scris al locatorului cerută de lege în cazul cesiunii lucrurilor mobile şi a locuinţelor, cesionarul care se substituie locatarului cedent preia toate drepturile şi obligaţiile acestuia, raportul de locaţiune legându-se între terţul cesionar şi locatorul cedat. Cesiunea presupune existenţa a două contracte, unul de locaţiune şi celălalt, între terţul cesionar şi locatarul cedent, prin care acesta din urmă îşi transmite drepturile şi obligaţiile din contractul de locaţiune. Drept urmare, cesionarul se subrogă în drepturile şi obligaţiile locatarului cedent, intrând în raporturi juridice directe cu locatorul cedat, astfel că terţul cesionar devine titularul dreptului de folosinţă temporară a bunului închiriat, fiind obligat să-l utilizeze în condiţiile stabilite în contractul de locaţiune şi la plata chiriei prevăzută în contractul cesionat, deoarece prin această cesiune se realizează implicit şi o cesiune de datorie.

 Expirarea termenului şi tacita relocaţiune

Expirarea termenului

Contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă.

În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.

 Dispoziţiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător şi contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent.

Locaţiunea făcută pe durată determinată încetează de drept la expirarea termenului, fără o prealabilă înştiinţare. În legătură cu această cauză de încetare a contractului de locaţiune, trebuie făcută distincţia, după cum durata locaţiunii a fost fixată prin lege sau a fost determinată prin convenţia părţilor.

Când durata a fost stabilită prin convenţia părţilor, acestea pot condiţiona încetarea contractului de anunţarea concediului şi respectarea unui termen de preaviz, ori îşi pot rezerva dreptul de a denunţa unilateral contractul înainte de expirarea termenului, cu sau fără preaviz.

Dacă în contract părţile nu au arătat durata închirierii, în lipsa uzanţelor, legea stabileşte această durată în raport de modul de plată a chiriei în privinţa locuinţelor mobilate, nemobilate şi a bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil. Prezumţia legală referitoare la durata contractului operează în absenţa uzanţelor în această materie.

Decizii ale Curţii Constituţionale
1.
Constituţionalitatea art. 230 lit. v) din Legea nr. 71/2011. În ceea ce priveşte dreptul la reînnoirea contractului de închiriere la expirarea termenului contractual, este necesar a distinge între situaţia în care părţile au convenit asupra prelungirii duratei locaţiunii, la data încheierii contractului, pe de o parte, şi situaţia în care, în lipsa unei clauze contractuale exprese în acest sens, dreptul la reînnoirea contractului putea fi exercitat la expirarea termenului locaţiunii, în temeiul dispoziţiilor imperative cuprinse în art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999. Astfel, Curtea observă că, în prima situaţie, drepturile şi obligaţiile corelative în privinţa cărora părţile au convenit la data realizării acordului de voinţe îşi păstrează întinderea, durata şi modalităţile de exercitare, respectiv de executare, cu privire la care părţile au convenit încă de la data încheierii actului juridic, cadrul contractual fiind guvernat de regula tempus regit actum. De aceea, art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 prevede: „(1) Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa”. Pe de altă parte, autonomia de voinţă a părţilor contractante este limitată chiar de cadrul legal existent la data încheierii contractului, dar includerea în cuprinsul contractului a unor clauze care reiau în mod expres dispoziţii legale în materie este, de asemenea, o exprimare a autonomiei de voinţă a părţilor, care, în acest mod, înţeleg să supună pe viitor contractul unor clauze specifice. Acestea îşi menţin caracterul obligatoriu chiar şi după ce legea iese din vigoare, ele continuând, de principiu, să guverneze contractul în cauză. În speţă însă, având în vedere datele dosarului, Curtea reţine că în contractul încheiat de autorul excepţiei o atare clauză nu a fost inclusă, astfel încât locatarul nu a înţeles să reînnoiască contractul de locaţiune, renunţând expres la dreptul la prelungirea acestuia. Chiar în situaţia lipsei inserării unei clauze contractuale exprese privind reînnoirea contractului de închiriere sau a unei clauze care exclude expres posibilitatea reînnoirii contractului, la expirarea termenului contractual, chiriaşul avea, încă de la data încheierii contractului potrivit prevederilor art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, dreptul la reînnoirea aceluiaşi contract pentru o perioadă egală sau pentru o durată diferită, convenită de părţi, în temeiul art. 14 din acelaşi act normativ. Desigur, acest drept există cât timp temeiul legal este în vigoare. Curtea constată că dreptul la reînnoirea contractului de locaţiune nu mai poate fi exercitat la expirarea termenului contractual, după intrarea în vigoare a normei abrogatoare cuprinse în noul Cod civil, pentru că legea nouă nu face altceva decât să reglementeze un efect viitor al unei situaţii juridice trecute, fără a fi însă retroactivă. Prin urmare, Curtea constată că în prezenta cauză abrogarea prevederilor art. 12, art. 14-25, art. 32 alin. (2), art. 43 şi 44 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 241/2001, cu modificările ulterioare, nu produce efecte retroactive, legiuitorul fiind suveran în a stabili conţinutul juridic al situaţiilor legale de generală aplicabilitate. De altfel, în legătură cu principiul constituţional al neretroactivităţii legii civile, Curtea Constituţională a statuat că o lege nu este retroactivă atunci când suprimă producerea în viitor a efectelor unei situaţii juridice constituite sub imperiul legii vechi, pentru că în aceste cazuri legea nouă nu face altceva decât să refuze supravieţuirea legii vechi şi să reglementeze modul de acţiune în timpul următor intrării ei în vigoare, adică în domeniul ei propriu de aplicare (a se vedea, în acest sens, Decizia nr. 458 din 2 decembrie 2003, publicată în M. Of. nr. 24 din 13 ianuarie 2004). Curtea constată că este neîntemeiată şi susţinerea potrivit căreia textul de lege criticat creează o discriminare faţă de persoanele care au intrat, anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, sub incidenţa dispoziţiilor art. 14 şi 15 din O.U.G. nr. 40/1999. Astfel, în legătură cu acest aspect, sunt incidente cele reţinute de Curtea Constituţională prin deciziile nr. 20 din 2 februarie 2000, publicată în M. Of. nr. 72 din 18 februarie 2000, sau nr. 820 din 9 noiembrie 2006, publicată în M. Of. nr. 39 din 18 ianuarie 2007, şi nr. 1.541 din 25 noiembrie 2010, publicată în M. Of. nr. 30 din 13 ianuarie 2011, potrivit cărora situaţia diferită în care se află cetăţenii în funcţie de reglementarea aplicabilă potrivit principiului tempus regit actum nu poate fi privită ca o încălcare a dispoziţiilor constituţionale care consacră egalitatea în faţa legii şi a autorităţilor publice fără privilegii şi discriminări. Mai mult, s-a statuat prin deciziile menţionate că respectarea principiului constituţional al egalităţii în drepturi, precum şi a obligaţiei corelative de nediscriminare, stabilite prin prevederile art. 16 alin. (1) din Constituţie, presupune luarea în considerare a tratamentului pe care legea îl prevede faţă de cei cărora li se aplică în decursul perioadei în care reglementările sale sunt în vigoare, iar nu în raport cu efectele produse prin reglementările legale anterioare. Reglementările juridice succesive pot prezenta în mod firesc diferenţe determinate de condiţiile obiective în care ele au fost adoptate [D.C.C. nr. 95 din 25 februarie 2013, publicată în M. Of. nr. 199 din 9 aprilie 2013].

Tacita relocaţiune

Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor.

Noua locaţiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia părţilor nu se prevede altfel.

Tacita relocaţiune operează ori de câte ori, la finele contractului, locatarul sau arendaşul rămâne cu detenţiunea lucrului închiriat sau arendat. Ea se întemeiază pe o voinţă reciprocă şi tacită a ambelor părţi de a continua raporturile locative. În acest caz, ia fiinţă, prin efectul convenţiei tacite a părţilor, un nou contract de locaţiune în aceleaşi condiţii ca şi contractul expirat, numai că termenul este nedeterminat.

Dacă locatarul, înainte de încetarea vechiului contract sau în urma încetării acestuia, îşi face cunoscută intenţia de a nu mai încheia un nou contract, prin notificarea concediului ori printr-o cerere de evacuare sau reziliere (chiar neîntemeiată), tacita relocaţiune nu va mai avea loc, pentru că nu se mai poate presupune intenţia locatorului de a încheia un nou contract, de vreme ce şi-a manifestat voinţa contrară.

Durata în care locatarul trebuie, în urma expirării termenului contractual, să păstreze posesiunea lucrului pentru a putea opera tacita relocaţiune este o chestiune de fapt, lăsată la suverana apreciere a instanţei.

Decizii de speţă
1.
Contract de închiriere. Licitaţie publică. Inaplicabilitatea tacitei relocaţiuni. În cazul în care închirierea are loc potrivit legii pe bază de licitaţie publică, nu poate opera „tacita relocaţiune” şi se impune încheierea unui nou contract de închiriere în aceleaşi condiţii (prin organizarea unei licitaţii) [Cas., s. com., dec. nr. 513/2010, în RRDJ nr. 2/2010, p. 216].
2.
Tacită relocaţiune. Condiţii de producere. 1) Simpla tolerare a proprietarului care lasă pe chiriaş în imobil câtva timp după expirare până îşi va găsi o nouă locuinţă nu poate constitui decât un act de umanitate, iar nicidecum proba unui consimţământ tacit la reînnoirea contractului [Cas. I, dec. nr. 639/1921, în C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. III, nr. 11, p. 610].
2) Contractul de locaţiune făcut pe un termen determinat încetând de la sine prin expirarea termenului, de aici rezultă că tacita reconducţiune este un nou contract. Acest nou contract, formându-se pe baza unui consimţământ tacit al părţilor, tras din folosinţa bunului închiriat după expirarea contractului primitiv, presupune că părţile interesate sunt capabile. Prin urmare, dacă consimţământul nu poate să fie exprimat decât în anumite forme particulare, reconducţiunea tacită nu poate avea loc [Cas. I, dec. din 1 februarie 1919, în C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. III, nr. 9, p. 610].

Înstrăinarea bunului dat în locaţiune

Opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de dobânditor

Dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;

b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;

c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi;

d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului.

Şi în sistemul actualului Cod civil este reiterată regula din art. 1441 C. civ. 1864, privitoare la obligaţia cumpărătorului de a respecta locaţiunea făcută înainte de vânzare. Numai că, pentru a fi opozabil terţului dobânditor, contractul de locaţiune trebuie notat în cartea funciară, dacă imobilul închiriat este înscris în cartea funciară. Contractul de locaţiune a unui imobil neînscris în cartea funciară trebuie să aibă o dată certă anterioară înstrăinării, iar locaţiunea bunurilor mobile este opozabilă dobânditorului, după cum locatarul a îndeplinit formalităţile de publicitate, în cazul bunurilor supuse acestor formalităţi ori, în cazul celorlalte bunuri mobile, acestea se aflau la data înstrăinării în folosinţa locatarului.

Transcrierea nu este o condiţie de valabilitate a actului şi nici nu schimbă natura dreptului ce derivă din acesta, dar locaţiunea devine opozabilă cumpărătorului.

Decizii ale Curţii Constituţionale
1.
Neîndeplinirea condiţiilor legale pentru opozabilitatea contractului de închiriere. Neîndeplinirea condiţiilor cerute de lege pentru opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de cumpărător nu poate fi invocată ca motiv de neconstituţionalitate, în acord şi cu principiul general de drept potrivit căruia nimeni nu se poate prevala de propria culpă în susţinerea intereselor sale – nemo auditur propriam turpitudinem allegans [D.C.C. nr. 854 din 9 iunie 2009, în M. Of. nr. 506 din 22 iulie 2009].
Decizii de speţă
2.
Contract de închiriere. Vânzarea bunului închiriat. Obligaţia scriptae in rem a cumpărătorului. Condiţii. 1) În cazul când proprietarul vinde locuinţa, contractul de închiriere care a luat fiinţă anterior vânzării este opozabil noului proprietar, dacă a fost încheiat în formă autentică ori prin înscris sub semnătură privată cu dată certă, iar în contractul de locaţiune nu s-a stipulat desfiinţarea acestuia din cauza vânzării. Contractul de închiriere, prelungit în puterea legii, poate fi invocat împotriva dobânditorului imobilului chiar dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege [TS, s. civ., dec. nr. 1455/1977, în RRD nr. 9/1978, p. 52].

Încetarea locaţiunii în caz de înstrăinare

Dacă părţile convin astfel, locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locaţiune.

Cu toate acestea, locaţiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar şi după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării contractului, conform prevederilor art. 1.816 alin. (2).

Locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea prevederilor alin. (2) nu are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului.

Locaţiunea încetează în cazul înstrăinării bunului închiriat, dacă în contractul de locaţiune s-a prevăzut încetarea acestuia din acest motiv.

În această situaţie, locatarului trebuie să-i fie notificată înstrăinarea cu respectarea unui termen de preaviz de două ori mai mare decât acela stabilit de lege sau de uzanţe. În tot acest timp, până la expirarea duratei preavizului, locatarul beneficiază de folosinţa bunului.

În acest caz, desfiinţarea contractului de locaţiune este rezultatul convenţiei părţilor, locatarul asumându-şi riscul pierderii dreptului său de folosinţă în privinţa lucrului închiriat din cauza vânzării acestuia. Locatarul nu are dreptul la despăgubiri.
Reglementarea anterioară: C. civ. 1864: „Art. 1442. Dacă în contractul de locaţiune s-a prevăzut desfiinţarea lui din cauza vânzării, atunci locatarul are dreptul a cere dezdăunarea de la locator, afară numai când s-ar fi stipulat contrariul”; „Art. 1444. Arendaşul ori locatarii nu pot fi daţi afară mai înainte de a fi dezdăunaţi de către locator, iar când acesta nu o face, de către cumpărător”.

Raporturile dintre locatar şi dobânditor

În cazurile prevăzute la art. 1.811, dobânditorul se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile locatorului care izvorăsc din locaţiune.

Locatorul iniţial rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării.

Prin înstrăinarea bunului dat în locaţiune, dobânditorul se subrogă în temeiul legii în toate drepturile şi obligaţiile locatorului vânzător, izvorâte din locaţiune.

Cerinţa legală de opozabilitate a locaţiunii în raport cu dobânditorul lucrului reprezintă o garanţie legală în favoarea acestuia, pentru înlăturarea oricăror sarcini obscure ce ar fi existat asupra imobilului cumpărat.

Este adevărat că succesorii particulari nu succed la drepturile şi obligaţiile personale ale autorului cu privire la lucrul înstrăinat, din care cauză, în materie de locaţiune, legiuitorul a recurs la instituţia subrogaţiei legale, în temeiul căreia dobânditorul este obligat să respecte locaţiunea făcută de înstrăinător, dacă contractul de locaţiune îi este opozabil şi să îi succeadă în toate drepturile şi obligaţiile acestuia faţă de chiriaş în ceea ce priveşte lucrul închiriat. Ca urmare, dobânditorul imobilului preia acţiunile înstrăinătorului în legătură cu lucrul locat, este ţinut de obligaţia de garanţie a locatarului sau arendaşului în tot timpul duratei contractului de locaţiune, contra tulburărilor ce s-ar putea aduce în folosinţa lucrului, dacă aceste tulburări s-ar sprijini pe un pretins drept asupra bunului, de garanţia contra viciilor acestuia, chiar şi cele anterioare dobândirii, nu numai asupra celor ulterioare. Întrucât vânzătorul este ţinut de obligaţia de garanţie pentru viciile anterioare înstrăinării (în virtutea acestei obligaţii), dobânditorul se poate regresa împotriva vânzătorului, dacă în raporturile cu locatarul a răspuns în legătură cu aceste vicii.

„Întrucât cumpărătorul se substituie în drepturile şi obligaţiile locatorului-vânzător de la data cumpărării (fără efect retroactiv), el are dreptul să pretindă şi chiria, dar numai de la această dată, neavând niciun drept asupra ratelor devenite exigibile anterior şi neplătite, dacă aceste creanţe nu au făcut obiectul unei cesiuni sau subrogaţii speciale, şi nici să ceară rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligaţii în trecut” [Fr. Deak, Tratat de contracte, p. 203].

Efectele garanţiilor constituite de locatar

Când locatarul bunului înstrăinat a dat garanţii locatorului pentru îndeplinirea obligaţiilor sale, dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din aceste garanţii, în condiţiile legii.

În actualul Cod civil, legiuitorul nu instituie obligaţia locatarului de a constitui garanţii pentru îndeplinirea obligaţiilor sale faţă de locator, dar o atare posibilitate nu este exclusă dacă părţile au convenit în acest sens, ori atare garanţii sunt prevăzute să se constituie pe calea unor acte normative speciale.

Astfel, art. 37 din O.U.G. nr. 40/1990 prevede măsura de garanţie a executării obligaţiilor ce cad în sarcina chiriaşului. La încheierea contractului, părţile pot conveni asupra constituirii unui depozit de garanţie care nu poate depăşi chiria aferentă pentru o perioadă de 3 luni, la nivelul anului respectiv, dacă chiria nu este plătită în avans pentru o perioadă de 3 luni. Din acest depozit, se pot reţine, la încetarea raporturilor locative, cheltuielile pentru reparaţia sau înlocuirea obiectelor sanitare şi a lucrărilor de construcţii care sunt în sarcina locatarului, cheltuielile de întreţinere curentă şi reparaţiile la cheltuielile de folosinţă comună care cad în sarcina chiriaşului, precum şi cheltuielile aferente serviciilor realizate în folosul chiriaşului şi de care acesta a beneficiat pe perioada contractului de închiriere pe care acesta nu le-a achitat.

Cesiunea şi plata anticipată a chiriei

Plata anticipată a chiriei sau cesiunea creanţei privind chiria nu poate fi opusă dobânditorului decât dacă în privinţa acestora au fost îndeplinite, înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă locatarului, formalităţile de publicitate prin înscrierea la arhivă sau, după caz, în cartea funciară, în funcţie de obiectul locaţiunii, ori dacă plata anticipată sau cesiunea a fost cunoscută de dobânditor pe altă cale.

Efectele înstrăinării bunului închiriat sunt acelea ale transmiterii oricărei cesiuni de contract. Cumpărătorul devine creditor al chiriilor, dar pentru viitor; el nu poate invoca datorii ale locatarului anterioare înstrăinării. Ca urmare, locatarul este socotit că şi-a executat obligaţia sa de plată a chiriei dacă aceasta a fost făcută anticipat înstrăinării bunului închiriat şi au fost îndeplinite în privinţa acesteia formalităţile de publicitate prin înscrierea în arhivă sau în cartea funciară înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă locatarului.

Situaţia este identică şi în cazul cesiunii creanţei privind chiria, deoarece locatarul nu poate fi culpabilizat de fraudarea dobânditorului prin executarea chiriei către cesionar.

În această materie a creanţei privind chiria plătită anticipat sau cesionată, legiuitorul nu mai este atât de exigent în privinţa opozabilităţii, aşa cum a făcut-o în privinţa contractului de locaţiune, deoarece recunoaşte efectele stingerii obligaţiei de plată a chiriei făcute anticipat înstrăinării bunului închiriat şi în cazul în care dobânditorul a cunoscut aceasta pe alte căi.

Încetarea contractului

Denunţarea contractului

Dacă locaţiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părţi poate denunţa contractul prin notificare.

Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, în lipsă, de uzanţe nu produce efecte decât de la împlinirea acelui termen.

La împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de locaţiune încheiat în condiţiile prevăzute la art. 1.809 alin. (2) sau (3), după caz, constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu cu privire la această obligaţie.

Dacă termenul contractului de locaţiune nu este stabilit de părţi, prin uzanţe sau lege, locaţiunea este fără determinarea duratei. Cum această durată a contractului nu poate fi infinită, se va face aplicarea principiilor generale de drept, relative la contracte, considerând că încetarea contractului intervine prin concediul dat de una dintre părţi.

Concediul este declaraţia de voinţă a părţii prin care înţelegem a face ca contractul să ia sfârşit (D. Alexandresco, op. cit., p. 182).

Cerinţa de formă a concediului capătă importanţă când este contestată, deoarece dovada acestuia, care pune în discuţie însăşi existenţa contractului, nu poate fi făcută cu martori sau prezumţii. De aceea, cel mai eficient mijloc este notificarea concediului prin executorul judecătoresc. Ca act unilateral, concediul nu are nevoie de acceptarea celeilalte părţi şi poate fi dat de oricare parte contractantă.

Decizii de speţă
1.
Denunţarea unui contract de închiriere de către un lichidator judiciar. Condiţii. Lichidatorul judiciar poate denunţa orice contract al debitorului, cu excepţia contractului de închiriere, pentru care dreptul de denunţare aparţine numai locatarului, dar, cu condiţia să nu fie inferioară chiria convenită de părţi în contract faţă de cea practicată pe piaţă. Per a contrario, atunci când chiria convenită este inferioară pieţei, lichidatorul are dreptul de a denunţa contractul, urmărind maximizarea averii debitorului [C.A. Craiova, s. com., dec. nr. 385/2008, www.portal.just.ro].
2.
Denunţare contract locaţiune încheiat pe durată determinată. Condiţii. În condiţiile în care locaţiunea este încheiată pe o durată determinată, denunţarea contractului nu este permisă decât în condiţiile stabilite de părţi [T. Bucureşti, s. a VI-a com., dec. nr. 118/2010, în C.G. Bădoiu, C. Cucu, op. cit., nr. 80, p. 290].

Rezilierea locaţiunii

Atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.

Contractul de locaţiune, fiind un contract sinalagmatic, cu executare succesivă, este supus rezilierii în condiţiile dreptului comun, atunci când una dintre părţi, fără justificare, nu-şi execută obligaţiile, dacă creditorul nu cere executarea silită a acestora.

În principiu, neexecutarea trebuie să se refere la obligaţiile principale prevăzute în contract, prin care se aduce o vătămare celeilalte părţi. Rezilierea contractului operează chiar dacă neexecutarea este de mai mică importanţă, dar are un caracter repetat (art. 1551 NCC).

Utilizarea sintagmei „fără justificare” lasă să se înţeleagă că rezilierea contractului operează ori de câte ori locatarul nu a înlăturat prezumţia de culpă în sarcina sa decurgând din neexecutarea obligaţiilor contractuale, probând existenţa unor cauze justificate, care l-au determinat legal la o atare conduită.

Decizii de speţă

Nerespectare a unor obligaţii contractuale. Reziliere. Distincţie faţă de nulitate. Regimul juridic al nulităţii, respectiv al rezoluţiunii (rezilierii) actelor juridice este, cât priveşte domeniul de aplicare, stabilit prin norme de ordine publică, împrejurarea că rămâne la libera apreciere a părţilor contractante dacă să invoce sau nu rezoluţiunea (rezilierea) unei convenţii ori nulitatea ei nefiind de natură a face posibilă concluzia că una din cele două sancţiuni ar putea ţine locul celeilalte. Chiar dacă în contractul părţilor s-a prevăzut expres că neefectuarea de către chiriaşă a lucrărilor de reparaţii duce la nulitatea contractului, principiul libertăţii contractuale este subordonat dispoziţiilor legale potrivit cărora nu se poate deroga prin convenţii sau acte juridice bilaterale de la legile care interesează ordinea publică şi bunele moravuri [C.A. Cluj, s. civ., dec. nr. 1763/2004, în L.C. Stoica., op. cit. III, nr. 39, p. 118].

Imposibilitatea folosirii bunului

Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, locaţiunea încetează de drept.

Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială, locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.

Atunci când bunul este doar deteriorat, locaţiunea continuă, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1.788.

În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese.

Când lucrul închiriat este distrus în totalitate, contractul de locaţiune este reziliat ipso facto din momentul distrugerii, deoarece pune în discuţie imposibilitatea locatorului de a asigura locatarului folosinţa lucrului. Consecinţele sunt identice şi atunci când locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosirea bunului potrivit destinaţiei stabilite, legiuitorul asimilând această situaţie cu pieirea totală a bunului.

În ceea ce priveşte cauza distrugerii – culpabilă sau fortuită, doctrina şi jurisprudenţa fac distincţia între rezilierea şi încetarea contractului. Faptul că textul actualului Cod civil are în vedere doar efectele desfiinţării contractului („încetarea locaţiunii” şi plata daunelor-interese în cazul distrugerii culpabile) nu schimbă termenii discuţiei, chiar dacă doctrina şi practica se raportează la vechea reglementare a codului civil (art. 1423 şi art. 1439), deoarece rezilierea este o sancţiune ce intervine în cazul neexecutării culpabile a unei obligaţii convenţionale, în speţă distrugerea bunului, şi nu la situaţia în care imposibilitatea folosirii acestuia este fortuită, punând în discuţie doar încetarea contractului, fără referire la factorul subiectiv. Această semnificaţie a pieirii lucrului închiriat a fost conferită de doctrină şi pieirii juridice a acestuia, legată spre exemplu de scoaterea lui din circuitul civil (confiscare, expropriere) asimilată cazului fortuit.

Decizii de speţă
1.
Contract de închiriere. Trecerea bunului din domeniul privat în domeniul public al statului. Acţiune în pretenţii formulată de noul proprietar. În situaţia în care pe durata unui contract de închiriere bunul care face obiectul închirierii este trecut prin hotărâre de Guvern din domeniul privat în domeniul public al statului, acest contract încetează de drept. Prin urmare, noul titular al dreptului de proprietate nu are calitate procesuală activă în promovarea unei acţiuni în pretenţii, nefiind parte în contractul de închiriere, ale cărui efecte au încetat la momentul publicării în Monitorul Oficial a hotărârii de Guvern [I.C.C.J., s. a II-a civ., dec. nr. 806/2012, în RRDJ nr. 6/2012, p. 107].
2.
„Efectele încetării de drept a locaţiunii operează în oricare situaţie care pune în discuţie imposibilitatea locatorului de a asigura locatarului folosinţa lucrului, şi nu numai în cazul pieirii (distrugerii) materiale a acestuia. Această semnificaţie a pieirii lucrului închiriat a fost conferită de doctrină şi pieirii juridice a acestuia, legată de scoaterea lui din circuitul civil (confiscare, rechiziţionare sau expropriere). Consecinţele pieirii totale sau parţiale a lucrului sunt aceleaşi, în legătură cu soarta contractului de locaţiune, indiferent dacă pieirea este fortuită sau culpabilă, numai că, în această ultimă ipoteză, partea aflată în culpă va fi obligată la plata daunelor-interese în favoarea celuilalt contractant. […] Dacă imposibilitatea folosirii lucrului este parţială, indiferent de cauză, contractul nu este desfiinţat de drept, ci locatarul are alegerea între a cere reducerea proporţională a chiriei, cu pierderea suferită, sau rezilierea contractului, dacă partea pierită a lucrului este atât de importantă, încât se poate prezuma că fără acea parte locatarul nu ar fi consimţit iniţial la încheierea contractului. Atât acordarea daunelor-interese în cazul pieirii totale sau parţiale culpabile a lucrului închiriat, cum şi desfiinţarea contractului (rezilierea) ori reducerea corespunzătoare a chiriei au un caracter judiciar. Instanţa învestită cu acţiunea de reziliere a contractului de locaţiune va stabili, cu probele administrate, importanţa pe care partea pierită a bunului închiriat a avut-o pentru locatar cu ocazia încheierii contractului” [Monna-Lisa Belu Magdo, Locaţiunea în noul Cod civil, p. 64].

Desfiinţarea titlului locatorului

Desfiinţarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat determină încetarea de drept a contractului de locaţiune.

Cu toate acestea, locaţiunea va continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului pe durata stipulată de părţi, fără a se depăşi un an de la data desfiinţării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii.

Contractul de locaţiune încetează când locatorul, prin desfiinţarea titlului în temeiul căruia consimţise locaţiunea, nu mai este în măsură să asigure locatarului folosinţa lucrului.

Desfiinţarea titlului locatorului se poate realiza prin multiple modalităţi: anulare, rezoluţiune, revendicare etc.

Prin excepţie, locaţiunea va continua să-şi producă efectele şi după desfiinţarea titlului locatorului, pe toată durata stipulată de părţi, fără a se putea depăşi un an de la data desfiinţării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii.

Fac excepţie de la această regulă: a) Contractele de locaţiune încheiate de uzufructuar, care rămân valabile după decesul uzufructuarului sau încetării existenţei juridice a uzufructului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului, precum şi reînnoirile de închirieri de imobile sau arendări, făcute de uzufructuar şi înscrise în cartea funciară înaintea expirării contractelor iniţiale şi care sunt opozabile nudului proprietar, pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, un an, dacă la data stingerii uzufructului nu fuseseră puse în executare. În acest caz, locaţiunea nu poate dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului. Se poate lesne observa că locaţiunea va continua să-şi producă efectele şi după stingerea uzufructului dacă a fost îndeplinită cerinţa înscrierii locaţiunii în cartea funciară pentru opozabilitate faţă de nudul proprietar, fără însă ca această durată să fie mai mare de 3 ani de la data stingerii uzufructului. b) Contractele încheiate cu terţul dobânditor al imobilului ipotecat, dacă formele de publicitate ale locaţiunii au fost îndeplinite înaintea înregistrării somaţiei de predare a lucrului ipotecat, iar locaţiunea s-a încheiat cu bună-credinţă. c) Contractele de locaţiune încheiate de un proprietar aparent cu un locatar de bună-credinţă (art. 15 din Legea nr. 10/2001).

Teoria proprietarului aparent. 1) Dacă se desfiinţează sau se desface titlul locatorului în baza căruia consimţise la închiriere, se desface corelativ şi contractul de locaţiune, căci locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosinţa bunului. În literatura juridică s-a admis, pe lângă derogările expres stabilite de lege, şi o altă derogare importantă de la regula mai sus menţionată, şi anume teoria proprietarului aparent, conform căreia contractul de locaţiune încheiat de către proprietarul aparent cu un locatar de bună-credinţă îşi păstrează efectele ca şi un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real, adică în condiţiile dreptului comun. Pârâtului chiriaş i se poate aplica, până la proba contrară, prezumţia de bună-credinţă, dacă la data când s-a încheiat contractul de locaţiune nu se anulase titlul de proprietate al locatorului, iar locatarul nu a fost parte în procesul având ca obiect constatarea nulităţii [Jud. sector 1 Bucureşti, sent. civ. nr. 12575/2007, în L.C. Stoica, op. cit. III, nr. 63, p. 183].

Moartea locatorului sau a locatarului

Locaţiunea nu încetează prin moartea locatorului sau a locatarului.

Cu toate acestea, în cazul locaţiunii cu durată determinată, moştenitorii locatarului pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoştinţă de moartea locatarului şi existenţa locaţiunii.

Restituirea bunului

La încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locaţiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.

Până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare potrivit destinaţiei stabilite.

Restituirea bunurilor mobile luate în locaţiune se face în locul în care au fost predate.

Răspunderea locatarului pentru bunul închiriat

Locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinţei sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedeşte că a survenit fortuit.

El răspunde inclusiv pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca şi de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deţinerea sau accesul la bun.

Îmbunătăţirile făcute de locatar

Locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate şi autonome efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii şi nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului.

Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea iniţială, precum şi plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar.

In cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenţie.

Bibliografie

Codul Civil

1. AFRASINEI Madalina;colectiv, Noul Cod Civil comentat din 20-feb-2013, Hamangiu
2. TERZEA Viorel, Noul Cod Civil adnotat cu doctrina si jurisprudenta din 01-mar-2014, Universul Juridic