Închirierea locuinţelor – Reguli particulare
Închirierea locuințelor făcută fără determinarea duratei
Atunci când contractul de închiriere s-a încheiat fără determinarea duratei şi nu s-a convenit altfel, chiriaşul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.
În cazul prevăzut la alin. (1), locatorul poate denunţa contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:
a) 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;
b) 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.
Când contractul nu prevede durata locaţiunii şi cum această durată nu poate fi infinită, în aplicarea principiilor generale de drept relative la contracte, se va considera că sfârşitul contractului va interveni prin concediul dat de una dintre părţi.
Concediul trebuie exercitat astfel încât cealaltă parte concediată să fie pusă la adăpostul surprinderilor care i-ar putea cauza prejudicii.
În toate cazurile de denunţare unilaterală, contractul ia sfârşit cu condiţia respectării termenului de preaviz, adică a intervalului de timp dintre manifestarea voinţei de desfacere a contractului de închiriere şi data la care contractul urmează să înceteze, ca o consecinţă a denunţării.
În principiu, termenul de preaviz poate fi stabilit prin convenţia părţilor, dar trebuie să se înscrie în limita minimă a sfertului intervalului de timp pentru care s-a stabilit chiria, în cazul în care denunţarea contractului se face de către chiriaş, sau în limita termenului minim prevăzut de art. 1824 alin. (2) NCC, dacă denunţarea contractului este făcută de locator. Aceste termene legale au un caracter imperativ în raport cu durata contractului. Totuşi, validitatea concediului cu durată redusă aceleia legale, în opinia noastră, nu poate fi contestată dacă partea în favoarea căreia operează termenul legal de preaviz îl acceptă, căci orice parte poate renunţa la beneficiul pe care legea i l-a acordat.
Denunţarea închirierii încheiate pe durată determinate
Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunţa unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puţin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.
În cazul în care închirierea este pe durată determinată, iar în contract s-a prevăzut că locatorul poate denunţa unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denunţări i se aplică termenul de preaviz prevăzut la art. 1.824 alin. (2).
Şi contractul de închiriere pe durată determinată poate fi denunţat de ambele părţi, dar, în ceea ce-l priveşte pe locator, condiţiile denunţării sunt restrictive.
Locatarul poate denunţa contractul de închiriere pe durată determinată în timpul derulării acestuia, cu respectarea termenului legal de preaviz de 60 zile sau al celui convenţional, care nu poate fi mai mic decât cel legal, fără a-şi motiva în vreun fel denunţarea.
Părăsirea intempestivă a locuinţei de către chiriaş înaintea expirării duratei contractului de închiriere şi cu nerespectarea termenului de preaviz îi conferă locatorului doar dreptul la acordarea daunelor-interese pentru prejudiciul cauzat, echivalent chiriei de care a fost lipsit până la expirarea termenului contractual, sau a diferenţei dintre chiria încasată de la noul chiriaş, dacă între timp a încheiat un nou contract de închiriere, şi aceea care ar fi încasat-o de la chiriaşul denunţător.
Închirierea locuințelor – Clauze nescrise
Este considerată nescrisă orice clauză în temeiul căreia:
a) chiriaşul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator;
b) se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriaşilor din apartamente diferite situate în acelaşi imobil, în cazul degradării elementelor de construcţii şi a instalaţiilor, obiectelor şi dotărilor aferente părţilor comune ale imobilului;
c) chiriaşul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparaţii locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator;
d) locatorul este îndreptăţit să diminueze sau să suprime, fără contraprestaţie echivalentă, prestaţiile la care s-a obligat prin contract.
Clauzele contractuale explicit şi limitativ enumerate în textul acestui articol sunt ab initio lovite de nulitate. Ele vizează protecţia chiriaşului împotriva oricăror încercări ale locatorului de a pune pe seama chiriaşului executarea unor obligaţii care cad în sarcina acestuia (a locatorului), precum cele de la literele a), b) şi d) ale textului, abdicând pe această cale de la obligaţia legală de predare şi menţinere în stare corespunzătoare de folosinţă a lucrului dat în locaţiune, pe toată durata locaţiunii.
Clauza prin care chiriaşul se obligă să recunoască sau să plătească în avans cu titlu de reparaţii locative sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator ignoră prevederea legală potrivit căreia reparaţiile locative ce cad în sarcina chiriaşului sunt numai acelea a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a lucrului şi că reparaţiile locative preexistente încheierii contractului de locaţiune sunt în sarcina locatorului, ţinut de obligaţia predării lucrului dat în locaţiune în stare corespunzătoare de folosinţă.
Închirierea locuințelor – Vicii care ameninţă sănătatea ori integritatea corporală
Dacă imobilul închiriat, prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiriaşul, chiar dacă a renunţat la acest drept, va putea rezilia contractul de închiriere, în condiţiile legii.
Chiriaşul are dreptul şi la daune-interese dacă, la data încheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului.
Textul instituie pentru locator obligaţia de a garanta pe locatar pentru starea sau structura imobilului care, chiar dacă nu-i este imputabilă, primejduieşte grav sănătatea sau integritatea corporală a acelora care lucrează sau locuiesc în el. Această obligaţie de garanţie a locatorului operează atât în privinţa spaţiilor destinate exercitării activităţii unui profesionist, cât şi locuinţelor.
Cunoaşterea de către locatar a acestor deficienţe sau faptul că în timp a suportat aceste inconveniente nu-l scuteşte pe locator de obligaţia de garanţie, chiar dacă locatarul a semnat fără rezerve sau proteste inventarul, căci aceasta nu implică acceptarea lor tacită. Mai mult, chiar dacă locatarul a renunţat expres la acest drept, el va putea solicita în condiţiile legii rezilierea contractului, deoarece sănătatea sau integritatea corporală sunt drepturi personale nepatrimoniale absolute, cu privire la care părţile nu pot tranzacţiona.
Decizii de speţă
Prăbuşirea iminentă a construcţiei închiriate. Desfiinţarea locaţiunii. Raportul de expertiză depus la dosar a stabilit că imobilul închiriat este într-o stare de degradare avansată, existând pericolul iminent al unei prăbuşiri de natură a pune în pericol integritatea fizică a locatarilor. În consecinţă, nu intervine rezilierea, întrucât nu s-ar putea reţine neexecutarea culpabilă a unei obligaţii contractuale, ci desfiinţarea contractului [C.A. Cluj, s. civ., dec. nr. 2113/2004, în L.C. Stoica, op. cit. III, nr. 72, p. 208].
Dreptul de preferinţă al chiriaşului la închiriere
La încheierea unui nou contract de închiriere a locuinţei, chiriaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă. El nu are însă acest drept atunci când nu şi-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare.
Dispoziţiile referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător.
Legat de durata contractului de închiriere a locuinţei este şi dreptul de preferinţă al chiriaşului la închirierea locuinţei.
La încetarea contractului de închiriere, chiriaşul are, în condiţii egale, drept de preferinţă la închiriere, dacă şi-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare (art. 1828 NCC). Textul are un caracter imperativ, astfel că rezervele făcute sub acest aspect în contract, referitoare la neaplicabilitatea acestui beneficiu legal, nu pot opera. Exercitarea acestui drept al chiriaşului este condiţionată de executarea corespunzătoare a obligaţiilor născute în baza închirierii anterioare.
O altă cerinţă este aceea potrivit căreia clauzele contractului de închiriere propus chiriaşului să fie aceleaşi (egale) cu cele propuse terţilor. Instituirea în favoarea terţilor a unor clauze mai favorabile decât acelea propuse prin ofertă chiriaşului deschide acestuia calea acţiunii în anularea contractului încheiat de locator cu terţul, dacă se probează că respingerea ofertei a fost determinată de clauzele contractului propus şi că, în condiţiile clauzelor mai favorabile inserate în contractul încheiat cu terţul, ar fi evitat refuzul ofertei. Raţiunea sancţiunii nulităţii contractului încheiat cu terţul în condiţii mai favorabile acelora oferite chiriaşului se găseşte în evitarea fraudării dreptului legal de preferinţă instituit de art. 1828 NCC în favoarea acestuia din urmă, în contextul în care măsurile protective chiriaşului nu trebuie să afecteze prerogativele dreptului real al locatorului în privinţa bunului închiriat.
„Dreptul de preferinţă există în primul rând în legătură cu reînchirierea spaţiilor cu destinaţia de locuinţă, dar, în temeiul normei de trimitere din art. 1.778 alin. (3) NCC, se aplică şi în privinţa spaţiilor care sunt necesare desfăşurării activităţii unui profesionist. […] Dreptul de preferinţă la reînchiriere se exercită prin aplicarea corespunzătoare a prevederilor art. 1.730-1.740 NCC, care reglementează dreptul de preempţiune ce poate exista în materia contractului de vânzare. Există două modalităţi în care urmează a se exercita acest drept. Într-un prim scenariu, locatorul are posibilitatea de a emite o ofertă de reînchiriere, în conformitate cu art. 1.730 alin. (3) NCC. În cazul în care chiriaşul respinge această ofertă, el nu va mai putea să-şi exercite dreptul de preferinţă „cu privire la contractul propus”. Cu alte cuvinte, locatorul va fi liber să închirieze spaţiul respectiv unui terţ în condiţiile prevăzute de „contractul propus” sau, am adăuga noi, condiţii mai puţin favorabile pentru noul chiriaş faţă de cele incluse în oferta transmisă chiriaşului anterior. Un al doilea scenariu rezultă din aplicarea art. 1.732 NCC. Noul contract de închiriere se va încheia sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preferinţă de către chiriaş. Locatorul (sau terţul contractant) trebuie să notifice „cuprinsul” noului contract către chiriaş. Notificarea trebuie să cuprindă, între alte elemente, termenii şi condiţiile noii închirieri. Textele nu obligă la comunicarea integrală a noului contract, dar din economia întregii reglementări pare să rezulte că aceasta ar fi totuşi recomandabilă pentru a evita situaţia în care chiriaşul ar ajunge să fie legat de obligaţii contractuale despre care nu a luat cunoştinţă. Astfel, din art. 1.733 rezultă că, prin exercitarea preferinţei, contractul se consideră a fi fost încheiat între locator şi vechiul chiriaş în condiţiile contractuale prevăzute cu terţul. […] Deşi nu poate fi exclusă în mod categoric, aplicarea art. 132 LPA la contractele încheiate cu un locatar profesionist este totuşi discutabilă. Astfel, subiectul căruia i se aplică dispoziţiile art. 132 LPA este chiriaşul prevăzut de art. 1.828 NCC, respectiv locatarul care beneficiază de un spaţiu cu destinaţia de locuinţă. Este adevărat că şi art. 1.778 alin. (3) NCC, cu privire la chiriaşul profesionist, trimite la art. 1.828 NCC, dar câtă vreme destinatarii celor două prevederi sunt diferiţi, iar art. 132 LPA îl numeşte doar pe unul dintre aceştia, ar însemna că reglementările din acest din urmă text legal nu se aplică şi chiriaşului profesionist. În principiu, aşadar, sub rezerva aplicării unor reguli generale din NCC, cum sunt interdicţia abuzului de drept sau imperativul respectării bunei-credinţe ori cazul în care am avea o clauză contractuală contrară, se poate susţine că dreptul de preferinţă al chiriaşului profesionist nu ar mai exista după momentul încetării contractului de locaţiune. Câtă vreme discutăm despre contracte încheiate cu un profesionist, este greu de susţinut că scopul prevederii legale ar fi unul de protejare a părţii mai slabe (aşa cum este cazul, de regulă, atunci când vorbim despre închirierea spaţiilor cu destinaţia de locuinţă). Mai degrabă, ceea ce se urmăreşte pare să fie conservarea unei anumite situaţii juridice şi de fapt. Atunci când respectiva situaţie a încetat, aplicarea prelungită a dreptului de preferinţă după expirarea contractului va fi dificil de justificat” [C. Popa, lucr. cit.].
Folosirea părţilor şi instalaţiilor comune ale clădirii
În clădirile cu mai multe apartamente, chiriaşii au dreptul de a întrebuinţa părţile şi instalaţiile de folosinţă comună ale clădirii potrivit cu destinaţia fiecăreia.
Chiriaşii sunt obligaţi să contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, încălzirea, curăţarea părţilor şi instalaţiilor de folosinţă comună, precum şi la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileşte în sarcina lor.
Obligaţia chiriaşului de întrebuinţare a părţilor şi instalaţiilor de folosinţă comună din clădirile cu mai multe apartamente şi păstrarea destinaţiei acestora este o consecinţă firească a obligaţiei de restituire a locuinţei şi accesoriilor acesteia în starea în care se află la momentul preluării, ţinând cont de uzura normală, datorită învechirii lor în timp.
În afara reparaţiilor părţilor şi instalaţiilor comune ce revin locatorului, în sarcina locatarului cad reparaţiile ce rezultă din folosinţa obişnuită a locuinţei şi părţilor comune, sintetizate legal prin conceptul de „reparaţii locative”.
Dacă pieirea sau deteriorarea instalaţiilor sau părţilor comune este urmare a folosirii lor necorespunzătoare, obligaţia efectuării reparaţiilor revine acelora care au cauzat aceste deteriorări sau acelora care au acces ori folosesc în comun elementele constructive cu o atare destinaţie, în cazul în care nu a fost identificată persoana din vina căreia s-au produs degradările (art. 35 din H.G. nr. 1275/2000 din Normele metodologice de punere în aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996 coroborat cu art. 17 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari).
Rezilierea contractului
În cazul în care, fără justificare, una dintre părţile contractului de închiriere nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului.
De asemenea, locatorul poate cere instanţei rezilierea contractului de închiriere şi în cazul în care chiriaşul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deţinerea sau accesul în locuinţă, fie au un comportament care face imposibilă convieţuirea cu celelalte persoane care locuiesc în acelaşi imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinţei sau a părţilor comune.
Atunci când una dintre părţi, fără justificare, nu-şi execută obligaţiile, creditorul poate solicita rezilierea, dacă nu cere executarea silită a acestora, şi poate beneficia şi de daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.
În principiu, în viziunea normelor generale ale noului Cod civil privind rezilierea, neexecutarea trebuie să se refere la obligaţiile principale, prin a căror violare se aduce o vătămare celeilalte părţi. Rezilierea contractului cu executare succesivă operează chiar dacă neexecutarea este de mai mică importanţă, însă cu caracter repetat (art. 1551 NCC).
Rezilierea contractului, care constituie titlul locativ al chiriaşului, nu poate fi cerută decât pentru nerespectarea clauzelor contractuale. În cazul în care în contractul de locaţiune a fost inserat un pact comisoriu, acesta trebuie să prevadă în mod expres obligaţiile a căror neexecutare atrage rezilierea de drept a contractului. Rezilierea este subordonată punerii în întârziere a chiriaşului, afară de cazul în care s-a convenit ca ea să rezulte din simplul fapt al neexecutării, iar efectele punerii în întârziere operează numai dacă indică expres condiţiile în care pactul comisoriu este incident (art. 1553 NCC).
Decizii de speţă
1.
Părăsirea domiciliului de către titularul contractului. Distincţie faţă de reziliere. Rezilierea reprezintă o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în încetarea efectelor convenţiei pentru viitor. Premisa esenţială a aplicării sancţiunii rezilierii constă în existenţa unui contract între părţi, al cărui termen, dacă era prevăzut, să nu se fi îndeplinit. Nu poate interveni rezilierea dacă deja a intervenit încetarea de drept a contractului ca urmare a părăsirii locuinţei închiriate de către titular [Jud. sector 1 Bucureşti, sent. civ. nr. 1403/2007, în L.C. Stoica, op. cit. III, nr. 68, p. 195].
2.
Lipsa locatarului din imobilul închiriat mai mult de 3 luni. Consecinţe. Neexecutarea obligaţiilor de către una din părţi dă dreptul celeilalte părţi de a cere – după punerea în întârziere a debitorului – rezilierea contractului cu daune-interese. Contractul de închiriere urmează regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesivă, fiind de observat că nu orice neexecutare dă dreptul celeilalte părţi de a cere rezilierea contractului, ci numai acelea referitoare la obligaţii principale. În acord cu aceste prevederi generale şi cu cele cuprinse în Legea nr. 114/1996, în capitolul IV al contractului de închiriere încheiat între părţi au fost stabilite, între alte situaţii în care operează rezilierea contractului, şi aceea în care chiriaşul a subînchiriat locuinţa fără consimţământul scris al proprietarului şi o alta constând în nefolosirea în fapt a locuinţei o perioadă de peste 3 luni. Se constată că ambele ipoteze nu subzistă în speţă, întrucât nu s-a făcut dovada realizării unei subînchirieri de către pârâtă. Dimpotrivă, toate probele testimoniale administrate în cauză, la cererea ambelor părţi atestă fără dubiu că, în lipsa pârâtei, apartamentul a fost locuit de fiul minor al acesteia, ce a fost îngrijit de rude. De asemenea, instanţele au reţinut corect că absenţa pârâtei din locuinţă este justificată, în situaţia în care aceasta a fost victima unui accident de circulaţie, soldat cu grave vătămări, constatate şi prin certificatul medical nr. 2735 din 15 decembrie 2003. În această situaţie, rezultă că soluţia adoptată de instanţă este corectă, apreciindu-se, în condiţiile legii, că cea în cauză nu se află în situaţia de a nu-şi fi respectat principalele obligaţii ale locatarului [I.C.C.J., s. civ., dec. nr. 5335/2005, www.scj.ro].
Evacuarea chiriaşului
Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaşului se face în baza unei hotărâri judecătoreşti.
Chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.
În temeiul art. 61 din Legea nr. 114/1996, orice litigiu în legătură cu aplicarea legii locuinţei se soluţionează de către instanţele judecătoreşti. În concordanţă cu acest text, art. 1831 NCC statuează că evacuarea chiriaşilor se face în baza unei hotărâri judecătoreşti, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Sancţiunea evacuării operează la cererea proprietarului, a titularului unui dezmembrământ al dreptului de proprietate sau a unui drept de folosinţă şi este aplicabilă locatarului principal şi membrilor familiei sale, sublocatarului şi persoanelor care deţin locuinţa fără titlu legal, constând în obligarea acestora la încetarea actelor de folosinţă a spaţiului locativ deţinut fie în temeiul contractului care şi-a încetat efectele, fie printr-un act de toleranţă din partea locatorului ori în mod abuziv.
Pentru locuinţele făcând parte din fondul locativ de stat, evacuarea se dispune la cererea unităţii administrativ-teritoriale care are spaţiul în administrare, aceasta incluzând şi locuinţele sociale sau de necesitate, precum şi acelea de serviciu, finanţate, în condiţiile legii, din bugetul de stat şi bugetele locale. Pentru locuinţele de serviciu şi de intervenţie finanţate din bugetele agenţilor economici, legitimarea procesuală activă aparţine agentului economic prin reprezentantul său legal. Regia autonomă – Administraţia Protocolului de Stat – are legitimare activă în acţiunea în evacuare numai în privinţa locuinţelor de protocol, proprietatea statului şi acelea de serviciu aflate în administrarea acesteia.
Decizii de speţă
Acţiune în evacuare. Protecţia chiriaşilor în condiţiile O.U.G. nr. 40/1999. Limite. Recunoaşterea dreptului chiriaşilor reclamanţi la prelungirea contractului de închiriere şi după expirarea termenului stabilit de dispoziţiile legale mai sus invocate contravine art. 1 din Protocolul 1 la Convenţie şi încalcă dreptul de proprietate al pârâţilor, lipsind de substanţă un atribut esenţial al acestuia, respectiv folosinţa. Limitarea dreptului de folosinţă a bunului de către proprietar pentru ca problema locativă a chiriaşilor să poată fi rezolvată nu poate interveni decât pentru o perioadă rezonabilă şi cu respectarea unui just echilibru între modul de exercitare a dreptului de proprietate şi dreptul chiriaşilor la un trai decent şi la o locuinţă; în caz contrar s-ar impune proprietarului o sarcină excesivă în privinţa posibilităţii de a dispune de bunul său, or, limitările aduse dreptului de proprietate în condiţiile alin. (2) al aceluiaşi Protocol, deci care urmăresc un scop de interes general, trebuie să nu fie nici arbitrare, nici imprevizibile [C.A. Constanţa, s. civ., dec. nr. 186/2010, www.portal.just.ro].
Alte persoane care locuiesc împreună cu chiriaşul
În lipsa unei interdicţii stipulate în acest sens, şi alte persoane pot locui împreună cu chiriaşul, caz în care vor fi ţinute solidar cu acesta, pe durata folosinţei exercitate, pentru oricare dintre obligaţiile izvorâte din contract.
Încetarea, din orice cauză, a contractului de închiriere, precum şi hotărârea judecătorească de evacuare a chiriaşului sunt de drept opozabile şi se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriaşul.
Art. 1832 instituie solidaritatea legală în executarea obligaţiilor izvorând din contractul de închiriere a chiriaşilor, a persoanelor care, figurând în contract, beneficiază de un drept locativ derivat şi, fără distincţie, a oricărei persoane căreia locatarul i-a îngăduit în orice mod folosirea ori deţinerea locuinţei, singur sau împreună cu locatarul.
Aceste alte persoane decât chiriaşul sau membrii familiei acestuia, care figurează în contract, sunt ţinuţi de executarea obligaţiilor contractuale, nu pe întreaga durată a contractului, ci numai pe durata exercitării folosinţei locuinţei.
Alin. (2) al art. 1832 NCC instituie o opozabilitate legală a efectelor de încetare a contractului de închiriere, indiferent de cauza încetării şi a hotărârii judecătoreşti de evacuare, atât faţă de persoanele care locuiesc cu titlu împreună cu chiriaşul, cât şi faţă de cei care locuiesc fără titlu împreună cu chiriaşul. Raţiunea trebuie căutată în aceea că titularul de contract îi reprezintă şi pe cei care figurează în contract şi ale căror drepturi locative sunt derivate, contractul de închiriere fiind inclus în categoria actelor de administrare. Odată cu încetarea contractului de închiriere, indiferent de cauză, toţi cei care au locuit cu titlu sau fără titlu cu chiriaşul deţin spaţiul în mod abuziv, astfel că sancţiunea evacuării acestora, pe calea hotărârii judecătoreşti, nu poate opera diferenţiat, întrucât niciuna dintre aceste persoane nu mai sunt deţinătoare a unui drept de folosinţă.
Subînchirierea şi cesiunea contractului de închiriere
Chiriaşul poate ceda contractul de închiriere a locuinţei sau subînchiria locuinţa numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa unei stipulaţii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul răspunde solidar cu chiriaşul pentru obligaţiile asumate faţă de locator prin contractul de închiriere.
Reglementarea specială a subînchirierii şi cesiunii contractului de închiriere prevăzută de art. 1833 NCC se completează, în temeiul art. 1779 alin. (2) NCC, cu dispoziţiile art. 1805-1808 NCC ale contractului de locaţiune, în măsura compatibilităţii cu regulile particulare prevăzute de contractul de închiriere a locuinţelor.
Aceasta presupune ca subînchirierea şi cesiunea să nu fie interzise în contractul de închiriere a locuinţei, să existe acordul prealabil scris al locatorului pentru aceste operaţii şi să fie respectate condiţiile stabilite de proprietarul locator. Această ultimă cerinţă, neprevăzută de lege, este subînţeleasă, de vreme ce, prin acordul dat, locatorul poate impune o anumită conduită pentru subchiriaş (F. Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001 comentată, Ed. Rosetti 2002, p. 195).
Decizii de speţă
1.
Cesiunea contractului de închiriere. Condiţii. Prin derogare de la dreptul comun în materie de locaţiune, chiriaşul poate subînchiria locuinţa deţinută numai cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar – art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996. Legea locuinţei nu prevede dispoziţii cu privire la cesionarea contractului de închiriere, situaţie în care, în tăcerea legii, s-a apreciat în literatura juridică şi în jurisprudenţă că încheierea contractului de cesiune nu este interzisă, însă pentru încheierea valabilă a contractului de cesiune trebuie respectate dispoziţiile dreptului comun. Potrivit Codului civil, cesiunea contractului de locaţiune este permisă în condiţiile în care este permisă şi locaţiunea. Înseamnă că cesiunea contractului de închiriere poate interveni numai în condiţiile în care este permisă subînchirierea, şi anume cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar [art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996]. Dacă legea specială prevede această condiţie pentru subînchiriere, cu atât mai mult ea se impune în cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decât sublocaţiunea (cessio est maius, sublocatio est minus). În plus, dacă locuinţa în cauză a fost închiriată cedentului cu aprobarea autorităţii (locuinţă din fondul locativ de stat) – cum e cazul în speţă –, în lumina art. 33 din Legea nr. 114/1996, cesiunea va fi şi ea condiţionată de avizul autorităţii (consiliul local). Această condiţie prevăzută pentru schimbul de locuinţe se impune şi în materia cesiunii, deoarece schimbul se analizează tot ca o cesiune (dublă) [C.A. Constanţa, s. civ., dec. nr. 226/2011, în C.A.C.B.J. 2011, II, nr. 1, p. 3].
Decesul chiriaşului
Contractul de închiriere a locuinţei încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriaşului.
Descendenţii şi ascendenţii chiriaşului au dreptul, în termenul prevăzut la alin. (1), să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, dacă sunt menţionaţi în contract şi dacă au locuit împreună cu chiriaşul. Dispoziţiile art. 323 alin. (3) sunt aplicabile în privinţa soţului supravieţuitor.
Persoanele prevăzute la alin. (2), care au cerut continuarea contractului, desemnează de comun acord persoana sau persoanele care semnează contractul de închiriere în locul chiriaşului decedat. În cazul în care aceştia nu ajung la un acord în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriaşului, desemnarea se face de către locator.
Subînchirierea consimţită de chiriaş încetează la expirarea termenului prevăzut la alin. (1), dacă locaţiunea nu continuă în condiţiile alin. (2). În acest ultim caz, persoana desemnată potrivit alin. (3) semnează contractul de subînchiriere în locul chiriaşului decedat.
În viziunea textului, contractul de închiriere a locuinţelor îşi continuă existenţa timp de 30 zile de la data înregistrării decesului chiriaşului, după care încetează, dacă nu există opţiuni pentru continuarea acestuia. Termenul de 30 zile este un termen de decădere şi raţiunea limitării temporare legale a existenţei acestuia este legată de asigurarea utilizării spaţiilor locative, în condiţiile penuriei de locuinţe.
Prioritatea în exercitarea dreptului locativ, decurgând din contractul de închiriere semnat de chiriaşul decedat, revine soţului supravieţuitor, deoarece acesta are un drept locativ propriu în privinţa locuinţei familiei. Datorită acestui fapt, în ceea ce îl priveşte, continuitatea contractului de locaţiune nu este subordonată opţiunii în termenul de 30 zile, prevăzut de lege.
În privinţa soţului supravieţuitor, dreptul locativ vizând locuinţa familiei continuă dacă nu renunţă expres la dreptul său locativ. Cu alte cuvinte, situaţia de excepţie privind închirierea locuinţelor nu operează pentru soţul supravieţuitor decât în legătură cu locuinţa familiei, situaţia sa fiind identică cu a celorlalţi în privinţa celorlalte locaţiuni, în sensul că trebuie să denunţe contractul în termen de 30 de zile de la înregistrarea decesului chiriaşului principal. Textul, care protejează soţul supravieţuitor, este în legătură cu locuinţa familiei, deoarece îl pune în concurs numai cu descendenţii sau ascendenţii menţionaţi în contractul de închiriere şi care au locuit împreună cu chiriaşul, recunoscându-i acestuia continuitatea exerciţiului locativ, dacă nu renunţă expres la contract, în timp ce aceia cu care vine în concurs au drepturile locative afectate de condiţia rezolutorie a opţiunii pentru continuarea contractului, care trebuie exprimată în termen de 30 de zile de la deces. Aceasta înseamnă că dreptul locativ al soţului supravieţuitor în legătură cu locuinţa familiei subzistă chiar dacă niciunul din cei cu vocaţie succesorală la care se referă art. 1834 NCC nu optează pentru continuarea contractului de închiriere. În privinţa celorlalte bunuri decât locuinţa familiei, soţului supravieţuitor îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 1820 NCC.
Decizii de speţă
1.
Acţiune în constatarea încetării contractului de închiriere. Condiţii. În conformitate cu dispoziţiile art. 27 alin. (3) din Legea nr. 114/1996, contractul de închiriere încetează de drept în termen de 30 de zile de la decesul titularului contractului, dacă nu sunt persoane ce pot solicita locuinţa. Acest text poate fi invocat doar dacă pentru pârâţi nu se încheia un nou contract de închiriere, iar locatorul solicita evacuarea acestora din locuinţă pentru lipsa titlului locativ, locaţiunea anterioară încetând de drept. Sunt inaplicabile dispoziţiile art. 27 alin. (3) din Legea nr. 114/1996 în condiţiile în care locatorul a recunoscut pârâţilor dreptul la continuarea locaţiunii prin încheierea unui nou contract de locaţiune. Contractul anterior nu poate înceta în temeiul acestui text, dat fiind faptul că el a cunoscut o transformare, prin voinţa părţilor, locaţiunea fiind continuată de moştenitorii autorului, ale căror drepturi locative au fost recunoscute de reclamantă [C.A. Craiova, s. civ., dec. nr. 3235/2006, în C.A.Cr.B.J. 2006, nr. 3, p. 67].
Bibliografie
- Codul Civil
- comentariu publicat in lucrarea de AFRASINEI Madalina;colectiv, Noul Cod Civil comentat din 20-feb-2013, Hamangiu
- comentariu publicat in lucrarea de TERZEA Viorel, Noul Cod Civil adnotat cu doctrina si jurisprudenta din 01-mar-2014, Universul
